מי משלם על מה בפינוי־בינוי? מפת ההוצאות לבעלי הדירות

מאת עו״ד טל נחומסון · 4 באוקטובר 2026

תוכן העניינים — מעבר מהיר לנושאים

אחת ההבטחות שחוזרות כמעט בכל פרויקט היא שבעלי הדירות מקבלים דירה חדשה ״בלי להוציא כסף מהכיס״. זה יעד חוזי חשוב, אבל הוא אינו פועל מעצמו. אין בחוק טבלה אחת שמחלקת כל חשבון בין היזם לבעל הדירה, והפער בין הסיסמה לבין המציאות נמצא בפרטים: מי משלם לעורך הדין ולמפקח, מי נושא בהובלה ובשכר הדירה, מה קורה עם חובות ישנים, מי מממן שדרוגים, ומה משתנה לאחר האכלוס.

מדריכי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממליצים לקבוע כי העלויות הנוגעות לקידום הפרויקט, לתכנונו ולביצועו יחולו על היזם. לצד זאת, תשלומים שוטפים וחובות אישיים של הדירה הקיימת נשארים בדרך כלל על בעל הדירה. ^{[1] [2]}

המאמר מציג מפת בדיקה מעשית. הוא אינו מחליף את סעיף ההוצאות בהסכם, משום שאותה הוצאה יכולה לעבור מצד לצד לפי המקור שלה, מועד היווצרותה והנסיבות האישיות.

מפת ההוצאות בקיצור

המילים ״בדרך כלל״ חשובות. למשל, היזם עשוי לשלם שכר טרחה של איש מקצוע, אך בעלי הדירות הם הלקוחות שלו; ובעל דירה עשוי ליהנות ממסלול פטור, אך להיחשף למס אם בחר תמורה החורגת מהמסלול.

העיקרון: הוצאות הפרויקט מול הוצאות אישיות

הדרך היעילה לקרוא את סעיף ההוצאות היא לחלק את החשבונות לשתי קבוצות. הקבוצה הראשונה היא הוצאות שנוצרות כדי לקדם ולבצע את הפרויקט: תכנון, יועצים, שמאות, בדיקות, היתר, אגרות, היטלים, הריסה, בנייה, מימון, בטוחות ורישום. מדריך ההסכם הממשלתי מתאר נוהג שלפיו היזם נושא בהוצאות, באגרות ובהיטלים הכרוכים בקידום הפרויקט ובביצועו. ^[2]

הקבוצה השנייה היא הוצאות שנובעות מן הנכס או מבחירה אישית של בעל הדירה: חובות שנוצרו לפני ההתקשרות, חשבונות שוטפים עד הפינוי, הלוואות אישיות, תוספות ושדרוגים, מס שנוצר בגלל נסיבות אישיות או תמורה חריגה, והוצאות המגורים השוטפות לאחר המסירה.

החלוקה אינה מושלמת. עמלת בנק, למשל, עשויה להיות הוצאה של טיפול במשכנתה קיימת לצורך הפרויקט או הוצאה של הלוואה חדשה שבעל הדירה בחר לקחת. לכן צריך להגדיר לא רק ״מי משלם״ אלא גם איזה אירוע מפעיל את החיוב, עד איזה סכום, מי מאשר אותו ואילו מסמכים נדרשים.

עורך דין, שמאי ומפקח: היזם משלם, אך אינו הלקוח

מדריך ההסכם קובע כי על פי רוב היזם נושא בשכר בעלי המקצוע שבחרו בעלי הדירות — ובהם עורך דין, שמאי ומפקח. הוא ממליץ לערוך עם כל בעל מקצוע הסכם המפרט את שירותיו ואת שכרו, ולקבל את אישור היזם לשאת בעלות. ^[2]

לגבי עורך הדין, הרשות מדגישה שבעלי הדירות הם שבוחרים אותו, שהוא מתקשר עמם בהסכם שכר טרחה ושהתשלום שמועבר בידי היזם הוא בעבור השירות לבעלי הדירות בלבד. התשלום אינו הופך את היזם ללקוח. ^[3]

כדאי להגדיר את כל תקופת השירות: משא ומתן, תכנון, ליווי בנקאי, פינוי, בנייה, מסירה, בדק ורישום. אם שכר הטרחה מסתיים בשלב מוקדם, עלול להיווצר פער דווקא כשהפרויקט זקוק לבקרה. להרחבה ראו מי משלם לעורך הדין של בעלי הדירות.

גם שכר מפקח ושמאי דורש הגדרה. מי בוחר, מה היקף הבדיקות, למי נמסרים הדוחות וכיצד מטפלים בבדיקה נוספת. במקרים המתאימים קיימת גם אפשרות לבקש מינוי שמאי פינוי־בינוי מטעם הרשות, בתנאים הקבועים. ^[6]

תכנון, רישוי ובנייה: לא להשאיר רשימה סגורה מדי

סעיף שמונה רק ״עלות הבנייה״ עלול להחמיץ הוצאות רבות: אדריכל, מודדים, יועצי תנועה, סביבה, נגישות, בטיחות, קונסטרוקציה, בדיקות קרקע, חיבורי תשתית, אגרות היתר, היטלי פיתוח, הריסה, פינוי פסולת, ביטוח, ליווי בנקאי ורישום.

מומלץ לנסח קטגוריה רחבה של כל הוצאה הנדרשת לקידום, אישור וביצוע הפרויקט, לצד רשימה מדגימה. כך שינוי בדרישת רשות אינו הופך אוטומטית לחשבון שמגיע לבעלי הדירות. יש להבחין בין היטל או אגרה של הפרויקט לבין חוב אישי או חיוב שנוצר לפני העסקה.

גם הליכים מול בעל דירה מסרב עשויים ליצור הוצאות. מדריך ההסכם מציין שנוהג שהיזם מנהל את ההליכים ונושא בעלויות הנוגעות לתביעה, לרבות הוצאות שייפסקו במקרים המתאימים. זו המלצה חוזית ונוהג מתועד, לא תחליף לבדיקת נוסח ההסכם. ^[2]

מסים: ״היזם משלם״ אינו תחליף לבדיקת פטור

עסקת פינוי־בינוי היא עסקה במקרקעין וחייבת בדיווח. רשות המסים מציינת כי מוכר זכות במקרקעין חייב להגיש הצהרה בתוך 30 יום, ומפעילה טופס ייעודי לבקשת פטור לפי המסלולים שבפרק חמישי 4 לחוק. ^[4] קיים גם מנגנון ייעודי לדחיית יום המכירה בעסקאות מותנות המתאימות לכך. ^[5]

לכן יש להפריד בין שתי שאלות:

• האם הדין מעניק פטור? הדבר תלוי בסוג הזכות, התמורה, מספר הזכויות ובנסיבות.
• מי נושא במס אם נוצר חיוב? זו שאלה חוזית, ולעיתים יש להבחין בין מס הנובע מן העסקה הרגילה לבין מס שנוצר מבחירה או מנסיבה אישית של בעל הדירה.

לדוגמה, בעל דירה שמבקש דירה גדולה יותר בתשלום, שתי דירות, רכיב מזומן או שינוי חריג צריך לבדוק מראש את השלכות המס. מדריך ההסכם מציין שמקובל כי בעל דירה המבקש הגדלה או שינוי יישא במס שיתחייב מן השינוי, אם יחול. ^[2]

היטל השבחה בפרויקט עצמו מוטל בדרך כלל על היזם לפי ההסדר החוזי. אבל מכירת הדירה בידי בעליה לאחר אישור התוכנית ולפני ביצוע הפרויקט עשויה להעלות שאלה נפרדת. מדריך ההסכם מציע מנגנון מיוחד למצב כזה; אין להסיק ממנו שכל מכירה פטורה או שהיזם תמיד מחזיר את מלוא הסכום. למדריך הייעודי ראו מיסוי בפינוי־בינוי.

משכנתה, שעבודים וחובות עבר

היזם זקוק בדרך כלל לשיתוף פעולה של הבנק הממשכן כדי לפנות, להרוס ולרשום את מימון הפרויקט. ההסכם צריך להסדיר את עבודת התיאום, המסמכים, השמאות והבטוחות החלופיות. עם זאת, קרן ההלוואה והריבית של המשכנתה הן חוב אישי של בעל הדירה ואינן נעלמות בפרויקט.

לכן כדאי להפריד בין עלות טכנית שנדרשת רק בגלל הפרויקט לבין חוב ההלוואה עצמו או שינוי מימון שבעל הדירה יזם. אם קיימות עמלות בנק, שמאות, נוטריון או רישום, יש לקבוע במפורש מי משלם כל רכיב ובאיזה גבול.

גם חובות ארנונה, מים, ועד בית, דמי היוון או תשלומים אחרים שנוצרו לפני ההתקשרות או עד מסירת הדירה נשארים בדרך כלל על בעל הדירה. מדריך הרשות מציין במפורש שחובות ותשלומים שוטפים שאינם נובעים במישרין מן העסקה אינם עוברים אוטומטית ליזם. ^[1]

הפינוי: שכירות, הובלה, תיווך ואחסון

מדריך הרשות ממליץ שהיזם יממן שכר דירה ממועד פינוי הדירה ועד למסירת הדירה החדשה. הסכום אמור להתאים לשכר דירה מקובל לדירה בעלת מאפיינים דומים, עם מנגנון הצמדה ועדכון. מדריך ההסכם ממליץ על תשלום מראש לתקופות, ולא תשלום חודשי שעלול לאחר. ^{[1] [2]}

נהוג שהיזם מממן את הובלת התכולה לדירה הזמנית וחזרה לדירה החדשה. כדאי להוסיף מענה למעבר נוסף שנכפה בתקופת הביניים, אריזה, פירוק והרכבה, אחסון וצרכים מיוחדים. המדריך ממליץ על סיוע נוסף לקשישים לפי הצורך. ^[2]

דמי תיווך, פיקדון, ערבות למשכיר, ביטוח תכולה, חיבורי חשמל וארנונה בדירה הזמנית אינם תמיד מוסדרים באותה דרך. אם רוצים שהיזם יישא בהם, צריך לכתוב זאת. הוצאות המחיה השוטפות בדירה החלופית — חשמל, מים, גז וארנונה — נשארות בדרך כלל של בעל הדירה, אלא אם נקבע אחרת.

להרחבה על מנגנון השכירות ראו שכר דירה בתקופת הפינוי, ועל ההגנה לתשלומים ראו שש הבטוחות שחשוב להסדיר לפני הפינוי.

שדרוגים ושינויי דיירים

דירת התמורה והמפרט שסוכמו הם חלק מן העסקה. אם בעל הדירה מבקש מעבר לכך — ריצוף יקר יותר, מטבח משודרג, שינוי חשמל, הזזת קירות או הגדלת הדירה — היזם רשאי בדרך כלל לגבות תשלום לפי המנגנון שנקבע.

מדריך ההסכם ממליץ לאפשר שינויים פנימיים בתוך חלון זמן מוגדר, לא לגבות תשלום עבור שינויים שאינם דורשים השקעה רבה ואינם משפיעים על תוכניות הבניין, ולקבוע הנחה לשינויים בתשלום לעומת מחירון רוכשי היזם. אלה המלצות שיש לעגן בהסכם; הן אינן מחירון מחייב לכל פרויקט. ^[2]

לפני הזמנה צריך לבדוק גם מע״מ, הצמדה, עלות תכנון מחדש, מועד תשלום, אחריות והאם השינוי משפיע על מס. אין לאשר בעל פה שינוי יקר ולהניח שהוא נכלל בתמורה.

מסירה ורישום: אילו עלויות נשארות עד הסוף?

הוצאות השלמת הבנייה, קבלת האישורים, מסירת הרכוש המשותף ורישום הבית המשותף ודירות התמורה צריכות להיכלל בהוצאות היזם. ההסכם צריך לקבוע מועד לרישום וערבות רישום שתישאר בתוקף עד להשלמתו.

לקראת המסירה בעל הדירה מתקשר מחדש עם העירייה, תאגיד המים, חברת החשמל והגז. ממועד קבלת החזקה הוא נושא בחשבונות השוטפים של הדירה החדשה. ^[2]

בדיקת ליקויים בידי המפקח מטעם בעלי הדירות היא חלק ממערך הבקרה של הפרויקט. אם בעל דירה מזמין בדיקה פרטית נוספת לעצמו, עלותה אינה בהכרח על היזם. כדאי להבחין מראש בין הבדיקה המשותפת לבין שירות אישי.

אחרי האכלוס: ההוצאה עוברת לבעל הדירה

המעבר לבניין חדש מגדיל לעיתים את הארנונה ואת דמי הניהול. מעליות, משאבות, גנרטור, מערכות כיבוי אש, חניון ושירותי ניהול יוצרים תקציב שוטף שלא היה בבניין הישן.

מדריך הרשות ממליץ לדרוש קרן שתשתתף בהפרש דמי הוועד לתקופה מוסכמת. בנוסף, קיימת חובה להשתתף במשך חמש שנים בתוספת הוצאות התחזוקה של בעל דירה העומד בתנאים המצטברים שנקבעו בדין, ובהם גיל פרישה, דירה יחידה וגמלת הבטחת הכנסה, וכל עוד הוא מתגורר בדירה. ^{[8] [9]}

קיימת גם אפשרות להנחה מדורגת בארנונה בגין הפרש השטח, בכפוף לתנאים וליישום ברשות המקומית. המקור הרשמי מציג מדרגות של עד 100%, 75%, 50% ו־25% בארבע השנים הראשונות לגבי הפרש השטח. אין להניח שההנחה ניתנת אוטומטית בלי בקשה ובדיקת זכאות. ^[7]

להרחבה על התקציב החדש ראו דמי ניהול בבית משותף ובמגדל.

דוגמה היפותטית: הוצאה של הפרויקט או בחירה אישית?

דוגמה היפותטית בלבד: משפחת לוי מקבלת דירת תמורה לפי המפרט. היזם משלם לעורך הדין, למפקח ולשמאי; מממן שכר דירה והובלה; ונושא בהוצאות התכנון והבנייה. המשפחה מבקשת להגדיל את הדירה, לשדרג את המטבח ולהחליף ריצוף. אלה שינויים אישיים ולכן היא משלמת את המחיר שנקבע, לאחר בדיקת מס.

במקביל קיים חוב ארנונה ישן בדירה המקורית. החוב אינו הופך להוצאת פרויקט ונשאר על המשפחה. לעומת זאת, אגרת היתר חדשה שנדרשה לצורך הבניין היא הוצאת פרויקט שעל היזם לשאת בה לפי סעיף ההוצאות. אותה מילה — ״אגרה״ — יכולה לקבל תשובה שונה לפי מקורה.

רשימת בדיקה לסעיף ההוצאות

1. לנסח כלל רחב שלפיו היזם נושא בכל הוצאות קידום וביצוע הפרויקט.
2. לצרף רשימה מדגימה של תכנון, יועצים, היתר, אגרות, היטלים, ביצוע, מימון, בטוחות ורישום.
3. להפריד בין בעלי המקצוע של הדיירים לבין יועצי היזם ולחתום על הסכמי שירות.
4. להגדיר שכירות, הצמדה, הובלות, תיווך, אחסון ומעבר נוסף.
5. לקבוע מנגנון מס: דיווח, פטור, מס חריג, שיפוי ובטוחה.
6. להסדיר משכנתאות, עמלות בנק, נוטריון ושמאויות.
7. לכתוב מחירון ועקרונות לשינויי דיירים ושדרוגים.
8. להגדיר במדויק את מועד מעבר החשבונות והחובות מן הדירה הישנה ליזם ומן היזם חזרה לבעל הדירה.
9. להבטיח הוצאות מסירה, בדק ורישום עד לסיום.
10. לבדוק מראש דמי ניהול, ארנונה, קרן תחזוקה והטבות לזכאים.

השורה התחתונה

העיקרון הרצוי הוא שבעל דירה אינו מממן את הפרויקט שממנו היזם מפיק את זכויות הבנייה. אבל העיקרון הזה דורש סעיף הוצאות מפורט, מנגנוני תשלום ובטוחות. בלי הגדרה, הוויכוח אינו אם הוצאה קיימת — אלא למי היא שייכת.

בדיקה טובה מסווגת כל חשבון לפי ארבע שאלות: מה מקורו, מתי נוצר, מי בחר בו והאם נדרש לביצוע הפרויקט או נובע מנסיבה אישית. כך אפשר להגן על עסקה ״ללא הוצאה״ בלי ליצור הבטחה גורפת שאינה מתאימה לכל מקרה.

שאלות נפוצות

האם בעל דירה אמור לשלם משהו כדי להצטרף לפינוי־בינוי?

לפי ההמלצה והנוהג המתועדים, היזם נושא בהוצאות הקשורות לקידום ולביצוע הפרויקט. בעל הדירה עשוי לשאת בחובות עבר, בתשלומים שוטפים, בהוצאות אישיות, בשדרוגים או במס שנוצר מנסיבותיו. ההסכם הוא שקובע את החלוקה המעשית.

מי משלם לעורך הדין ולמפקח של בעלי הדירות?

על פי רוב היזם נושא בתשלום, אך בעלי הדירות בוחרים את בעלי המקצוע והם מקבלים את השירות. מומלץ לערוך הסכם שירות נפרד ולקבל התחייבות חתומה של היזם לשאת בשכר.

האם היזם חייב לשלם דמי תיווך ואחסון בתקופת הפינוי?

לא נכון להניח שכן בלי סעיף מפורש. המדריכים מדגישים שכר דירה והובלה; תיווך, פיקדון, אחסון ומעבר נוסף צריכים לקבל הסדרה מפורשת לפי צורכי הפרויקט.

מי משלם מס שבח בפינוי־בינוי?

קיימים מסלולי פטור, אך הם אינם אוטומטיים ונדרש דיווח. ההסכם צריך לקבוע מי נושא במס רגיל של העסקה ומי נושא במס שנוצר מתמורה חריגה או מנסיבות אישיות. יש לבצע בדיקת מס פרטנית.

מי משלם על שדרוג המטבח והריצוף בדירה החדשה?

המפרט הבסיסי הוא חלק מהתמורה. שדרוג מעבר למפרט הוא בדרך כלל על חשבון בעל הדירה, לפי מחירון ומנגנון השינויים. כדאי לקבוע הנחה, מועדים ואחריות בכתב.

האם היזם משלם דמי ניהול וארנונה אחרי המסירה?

ברירת המחדל היא שהוצאות המגורים השוטפות עוברות לבעל הדירה עם המסירה. ייתכנו קרן תחזוקה, השתתפות חובה לזכאים או הנחת ארנונה בגין תוספת שטח, אך כל מנגנון כפוף לתנאים ואינו חל אוטומטית על כולם.

מקורות והיקף הבדיקה

הסקירה נערכה ב־4 באוקטובר 2026. נבדקו חקיקה ורשומות, מדריכי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שירותי רשות המסים והנחיות רשמיות. אין בדין טבלה אחת המחלקת את כל הוצאות הפרויקט, ולכן המאמר מפריד בין חובה שבדין, המלצה רשמית, נוהג חוזי והמלצה מקצועית. לא אותר פסק דין עליון נגיש ומלא הקובע מפת הוצאות כוללת, ולכן המאמר אינו מייחס לבית המשפט כלל כזה.

1. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית — מדריך לדיירים לעקרונות התקשרות עם יזם — מדריך רשמי, עודכן 29.4.2026; רכיבי תמורה וחלוקת עלויות
2. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית — מדריך להסכם פינוי־בינוי — מדריך רשמי להסדרה חוזית; הוצאות, הובלה, שכר בעלי מקצוע, מסים ותחזוקה
3. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית — המלצות להתנהלות עם עורך הדין — פרסום רשמי מ־26.12.2022; זהות הלקוח ותשלום היזם
4. רשות המסים — טופס 4922, בקשת פטור ממס שבח בפינוי־בינוי — שירות רשמי; מסלולי הפטור בפרק חמישי 4 וחובת דיווח בתוך 30 יום
5. רשות המסים — טופס 7006, דחיית יום המכירה בפינוי־בינוי — שירות רשמי לפי סעיף 49כא(א) לחוק מיסוי מקרקעין
6. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית — בקשה למינוי שמאי פינוי־בינוי — שירות רשמי; אפשרות מינוי שמאי מטעם הרשות בתנאים הקבועים
7. משרד הפנים — טבלת הנחות בארנונה — מקור רשמי; הנחה מדורגת אפשרית בגין הפרש השטח בדירת התמורה
8. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית — מדריך לניהול ולתחזוקה של בניין עתיר מערכות — מדריך רשמי; עלויות תחזוקה והשתתפות היזם לזכאים לפי דין
9. ספר החוקים — הוראות השתתפות בתוספת הוצאות ניהול ותחזוקה — נוסח רשמי ברשומות; תנאי הזכאות והשתתפות לחמש שנים
10. חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) — מאגר החקיקה הלאומי — חקיקה ראשית; מסגרת העסקה והגנות לבעלי דירות

הדוגמה במאמר היפותטית. המידע כללי ואינו תחליף לבדיקה משפטית ומיסויית של ההסכם ושל נסיבות בעל הדירה והפרויקט.