חוק פינוי־בינוי: מדריך לבעלי דירות
פינוי־בינוי אינו נשען על סעיף אחד או על "מספר קסם" של חתימות. מדובר במערכת של דינים, הליכי תכנון, הסכמות, הגנות ובטוחות שצריך לקרוא יחד.
עדכון ומקורות
נוסח מתוקן: 3 באוקטובר 2026
המדריך מבוסס על נוסחי החקיקה, תיקוני רשומות ופרסומי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ורשות המסים, כמפורט במקורות. בפרויקטים ותיקים יש לבדוק גם את הוראות התחולה והמעבר. הוא נועד להסביר לבעלי דירות את המסגרת המשפטית — לא להחליף בדיקה פרטנית של ההסכם, התכנית והנסיבות.
דין, תקנות, הנחיות ופסיקה עשויים להשתנות. במקרה של סתירה, הדין והמקור הרשמי המעודכן גוברים.
תוכן העניינים — 36 פרקים
הנקודה החשובה ביותר: אין "חוק פינוי־בינוי" אחד שמסדיר לבדו את כל הפרויקט. יש חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חוק התכנון והבנייה, חוק מיסוי מקרקעין, דיני המקרקעין, חוק המכר (דירות), חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), דיני החוזים ותקנות והסדרים משלימים. לכן כל שאלה — רוב, סירוב, קשיש, מס, בטוחה או ביטול — צריכה להיבחן לפי ההקשר המשפטי המדויק שלה.
1. מהו בכלל פינוי־בינוי?
פינוי־בינוי הוא מהלך שבו בעלי דירות מתקשרים עם יזם לצורך הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו בהתאם לתוכנית לפינוי־בינוי. זו עסקת מקרקעין: בעלי הדירות מעבירים זכויות, ובתמורה מקבלים את מה שנקבע בהסכם, בדרך כלל דירה חדשה ופתרון דיור לתקופת הביניים.
הגדרת העסקה בסעיף 1 לחוק כוללת חוזה וייפוי כוח לביצוע הפעולות הנדרשות למימושו. החוזה צריך לכלול, בין היתר, עקרונות לקביעת התמורה, מועדים מרביים לאישור תוכנית, להיתר ולמסירת הדירה, פרטי הגורם המבצע או תנאים לבחירתו והתחייבות להעמדת ערבויות. אין די בהבטחה כללית לדירה חדשה. [1]
2. איזה דין חל על פרויקט כזה?
הפרויקט משלב כמה שכבות משפטיות במקביל. חוק פינוי ובינוי עוסק, בין היתר, בסירוב בלתי סביר, רוב מיוחס, גילוי והגנות מיוחדות; חוק הרשות עוסק בין היתר בהכרזה על מתחמים; חוק התכנון והבנייה קובע את המסלול הסטטוטורי; חוק מיסוי מקרקעין מסדיר את הפטורים והחבויות; וההסכם עצמו קובע את המנגנון המסחרי והביצועי שבין הבעלים ליזם.
3. האם חייבים שהמתחם יהיה מוכרז?
הכרזה היא מנגנון משפטי חשוב, אך אין לערבב בינה לבין עצם קיומה של יוזמה תכנונית או חתימה על הסכם. תנאי ההכרזה במסלול יזמים כוללים, בין היתר, תנאים תכנוניים, רוב מיוחס ועמדת הרשות המקומית או חלופה סטטוטורית מתאימה. סטטוס ההכרזה צריך להיבדק בנפרד ובמועד הרלוונטי.
4. מהו הרוב הדרוש?
לצורך הפעלת מנגנון הסירוב הבלתי סביר נדרש, ככלל, רוב מיוחס של בעלי דירות שבבעלותם לפחות שני שלישים מן הדירות במקבץ, לפחות שלוש חמישיות מן הדירות בכל בית משותף, ושיותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בית משותף צמוד לדירותיהם. תנאי הכרזה במסלול יזמים הם תנאים נפרדים, ויש לבדוק אותם לפי הוראות חוק הרשות והנחיות הרשות התקפות במועד הגשת הבקשה.
5. מה קורה בבניינים קטנים?
בבית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות נדרשת בעלות בשלוש דירות לפחות, ובבית צריכים להיות יותר משני בעלי דירות. יתר תנאי הרוב ממשיכים לחול, ובהם הדרישה ברמת המקבץ והדרישה ביחס לרכוש המשותף. לכן אין להבין מהחריג שבכל מצב שלוש חתימות מספיקות.
סעיף 4 מוסיף כלל לבעלות מרוכזת: בבית משותף בן שש דירות ומעלה, בעל דירה המחזיק ביותר מ־30% מהדירות נחשב לצורך חישוב הרוב המיוחס כמי שמחזיק ב־30%, בתוספת שליש מהשיעור העודף. משום כך אין לחשב את הרוב רק באמצעות ספירת חתימות. [1]
6. האם רוב מיוחס מחייב את מי שלא חתם?
לא. הרוב אינו מאפשר ליזם או לנציגות לחתום במקום בעל דירה אחר ואינו מאפשר פינוי מיידי. הוא עשוי לפתוח אפשרות להליך משפטי בתנאים שקובע החוק, ובית המשפט בוחן את נסיבות הסירוב והאם מדובר בסירוב בלתי סביר.
7. מתי סירוב עשוי להיחשב סביר?
החוק מכיר בנסיבות שבהן התנגדות אינה צריכה להיחשב בלתי סבירה, למשל כאשר העסקה אינה כדאית כלכלית, לא הוצעו מגורים חלופיים מתאימים, לא ניתנו בטוחות הולמות או קיימות נסיבות אישיות מיוחדות המצדיקות התאמה. כל מקרה דורש בחינה פרטנית ולא רשימת תיוג אוטומטית.
8. מה רשאי בית המשפט לעשות?
בהתקיים הרוב המיוחס ושאר התנאים, ואם בית המשפט מצא שהסירוב בלתי סביר, הוא רשאי לפעול באחת משתי דרכים מרכזיות: לקבוע שבעל הדירה המסרב אחראי בנזיקין לנזק שנגרם לבעלי הדירות המסכימים בשל אי־ביצוע העסקה; או לאשר את ביצוע העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון שאינו בעל דירה במקבץ, שיוסמך להתקשר בעסקה בשמו בהתאם להוראות בית המשפט.
החוק מאפשר גם להפחית את שיעור הפיצויים משיקולי צדק, בהתחשב בין היתר בנזק, בכושר הפירעון ובנסיבות העסקה. לכן הביטוי ״כופים פינוי־בינוי ברוב של שני שלישים״ אינו מתאר את ההליך במדויק: זהו רק אחד מתנאי הרוב, ובית המשפט צריך לבחון גם את סבירות הסירוב. [1]
9. מה לגבי בנייה, שימוש או פיצול שלא כדין?
לפי סעיף 2(א1), בית המשפט רשאי שלא להביא בחשבון זכויות או חלק מזכויות של בעל דירה שהתנגדותו נובעת מבנייה או משימוש שלא כדין ברכוש המשותף או בשטח הגובל לבניין, או מפיצול דירתו שלא כדין לדירה נוספת אחת לפחות.
אין מדובר בגריעה אוטומטית. נדרשת בקשה בהליך המתאים, שאליה יצורפו ראיה להפרה וראיה להסכמתם לעסקה של יותר ממחצית מכלל בעלי הדירות באותו בית, לרבות המתנגדים במניין הכולל, שבבעלותם יותר ממחצית הרכוש המשותף. בית המשפט הוא שבוחן גם את הקשר בין ההתנגדות לבין הבנייה, השימוש או הפיצול. [1]
10. אילו זכויות מיוחדות יש לקשישים?
לצורך ההגנות שבחוק, ״קשיש״ הוא בעל דירה שבמועד העסקה הראשונה בין אותו יזם לבין בעל דירה באותו בית משותף מלאו לו 70 שנים, לפי מרשם האוכלוסין, ובאותו מועד התגורר בדירה שנתיים לפחות. הגיל כיום אינו לבדו המבחן, וההסדר עוסק בקשיש המתגורר בדירה. [1]
כאשר ההסדר חל, לבעל דירה בן 70–74 במועד הקובע יש להציע, נוסף על האפשרות לקבל את דירת התמורה, לפחות אחת משלוש קבוצות חלופות, לפי בחירת היזם:
- קבוצת חלופות שמחוץ לפרויקט: הקשיש בוחר בין מעבר לבית הורים, רכישת דירה חלופית או קבלת כסף לצורך רכישת דירה חלופית, לפי התנאים הקבועים בחוק.
- שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה. לשון החוק אינה מחייבת לתאר אותן כ״שתי דירות קטנות״.
- דירת תמורה קטנה יותר ותשלומי איזון, בשווי כולל דומה לשווי דירת התמורה.
בקבוצה הראשונה נקבעו תנאים לגבי השווי המהוון ולגבי השלמת הפתרון עד מועד הפינוי; בחלופת הכסף הוא מיועד לרכישת דירה בסכום כולו או רובו עד המועד הקבוע. בדירה חלופית נדרשת קרבה ככל הניתן לדירה הקיימת, אם הקשיש ביקש זאת. ״שווי מהוון״ הוא שווי המותאם לקבלת התמורה במועד מוקדם יותר, ולא בהכרח מחיר הדירה העתידית ללא התאמת זמן. [1]
לקשיש שבמועד הקובע מלאו לו 75 שנים ועומד גם בתנאי ההגדרה, לרבות מגורים של שנתיים לפחות במועד העסקה הראשונה, יש להציע את הקבוצה הראשונה, נוסף על האפשרות לקבל דירת תמורה. הבחירה בין האפשרויות שבתוך קבוצה זו היא שלו. אי־הצעת החלופה הנדרשת רלוונטית להגנתו מפני טענה שסירובו בלתי סביר; אין פירושה שהוא מקבל במצטבר גם דירת תמורה וגם את החלופה. [1]
פרויקטים ותיקים מחייבים בדיקת תחולה. תיקון 2018, שנכנס לתוקף ב־29.10.2018, כלל הוראת מעבר הנוגעת לבעל דירה שטרם חתם ביום התחילה ובבית שבו חתמו אז לכל היותר 15% מבעלי הדירות. יש לבדוק את הוראות התחולה והמעבר, את שינוי הגילים בתיקון 2021, את מועדי העסקאות ואת ההסכם עצמו. אין להניח שכל מי שמלאו לו היום 70 זכאי אוטומטית לכל החלופות. [2] [3]
11. מה לגבי בעלי מוגבלויות ומקבלי גמלת סיעוד?
אדם עם מוגבלות: כאשר בעל הדירה או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות, סעיף 2(ב) מבחין בין תקופת הבנייה לבין פתרון הקבע. המגורים הזמניים צריכים לכלול התאמות ככל שהיו בדירה הקיימת או ככל שהן מתחייבות ממאפייני המגורים החלופיים.
כאשר העסקה כוללת דירת קבע חלופית, עליה לכלול את ההתאמות הנדרשות לפי אותם מבחנים. רק כאשר העסקה אינה כוללת דירת קבע חלופית, הסעיף מתייחס לתמורה בשל שווי ההתאמות שהיו בדירה הקיימת. אין להציג תשלום כסף כחלופה חופשית להתאמת דירת קבע שניתנת בעסקה. [1]
חולה הנוטה למות וזכאות לסיעוד: סעיף 2(ב)(7) מגן גם על בעל דירה מסרב המתגורר בדירה שהוא חולה הנוטה למות כהגדרתו בחוק, ועל מי שבמועד העסקה הראשונה התגורר בדירה והיה זכאי לגמלת סיעוד לפי סעיף 224(א)(5) או (6) לחוק הביטוח הלאומי — רמות 5 או 6. לקבוצות אלה יש להציע את קבוצת החלופות שמחוץ לפרויקט, לצד האפשרות לקבל דירת תמורה, בתנאי ההסדר. [1]
בהגנת הסיעוד יש לבדוק גם את סעיף 23(ב) לתיקון 2023: ביום 1.6.2023 בעל הדירה טרם חתם על העסקה, ובאותו מועד חתמו לכל היותר 30% מבעלי הדירות בבית המשותף. לא כל גמלת סיעוד ולא עצם קבלת הגמלה כיום מקימות את ההגנה. [4]
12. מתי אפשר לבקש שמאי פינוי־בינוי?
לפי סעיף 1 והוראות סעיף 2א לחוק, לצורך בקשה למינוי שמאי פינוי־בינוי נדרש רוב של בעלי דירות שבבעלותם למעלה משתי חמישיות מהדירות בכל בית משותף במקבץ, ושלמעלה משתי חמישיות הרכוש המשותף בכל בית צמודות לדירותיהם. פירוש הדבר הוא יותר מ־40%, ולא ״40% לפחות״ במקבץ כולו. [1] [4]
השמאי בוחן אם העסקה המוצעת כדאית כלכלית, ואם לא — באילו תנאים תהיה כדאית. קביעתו עשויה להקים חזקה לעניין הכדאיות בבחינת סבירות הסירוב, אך אפשר להוכיח אחרת. זהו מנגנון בדיקה, לא אישור תכנוני ולא התחייבות למימון הפרויקט. [1]
13. מה חייב לקרות לפני חתימות?
לפני העסקה הראשונה נדרש כינוס בעלי דירות בהשתתפות היזם או ביוזמתו. נוסף על כך, על היזם למסור לכל בעלי הדירות מסמך עיקרי הצעה לא יאוחר משבועיים לפני החתימה הראשונה. המסמך מציג בין היתר את עקרונות התמורה, הבטוחות וניסיון היזם. [1]
הכינוס אינו מפגש בלתי פורמלי: התקנות מסדירות הודעה לפחות עשרה ימים מראש, דרכי פרסום ומסירה, תוכן ופרוטוקול. ככלל נקבע שיעור השתתפות של 40% מבעלי הדירות ושני בעלי דירות לפחות. אם השיעור לא הושג, ניתן לקיים כינוס נוסף לפי כללי ההודעה, ולהגיע בשני הכינוסים יחד להשתתפות בעלי 30% מכלל הדירות לפחות. יש גם הוראות תרגום, השתתפות מרחוק והסדרים לדירות ציבוריות. [6]
מסמך עיקרי ההצעה כולל גם מידע בדבר עניין אישי בפרויקט של היזם, בעל שליטה או מנהל בו ושל קרוביהם, לפי התקנות. לאחר חתימת העסקה הראשונה על היזם להודיע על כך לכל בעלי הדירות בבית. לכל בעל דירה שחתם יש למסור את מסמכי העסקה או העתק נאמן למקור. ההודעה חשובה גם לבדיקת הזכויות ולחישוב המועדים. [1] [6]
14. שקיפות ותמורות
מומלץ לקבוע מפתח תמורה שקוף לבעלי דירות בעלי מאפיינים דומים ולהגדיר מראש כיצד מטפלים בחריגים מוצדקים. יש להבחין בין מנגנון מסחרי מומלץ לבין חובות הגילוי הקבועות בחוק. [11]
לצד זאת, סעיף 1ג קובע מנגנון מיוחד כאשר נחתמה עסקה לפני הכינוס הנדרש או לפני מסירת מסמך עיקרי ההצעה: רוב בעלי הדירות בבית רשאי להחליט על ביטול העסקאות כל עוד טרם חתמו 40% מבעלי הדירות. יש למסור ליזם הודעה בכתב על ההחלטה, ולא יראו את המתקשרים כמי שהפרו את ההתקשרות. אין לבלבל מנגנון זה עם ביטול בשל אי־התקדמות, המוסבר בפרק הבא. [1]
15. מתי אפשר לבטל עסקה בשל אי־התקדמות?
סעיף 1ד נועד להתמודד עם הסכמים שאינם מתקדמים. חלוף הזמן אינו מבטל לבדו את העסקה. רוב בעלי הדירות בבית המשותף, לרבות מי שאינם צד לעסקה, רשאי להחליט באסיפה כללית לאפשר לחותמים לבטל אם התקיימה אחת העילות:
- היזם לא התקשר עם מחצית לפחות מבעלי הדירות בבית בתוך שנתיים מהעסקה הראשונה.
- היזם לא התקשר עם שלוש חמישיות לפחות מבעלי הדירות בבית בתוך ארבע שנים מהעסקה הראשונה.
- היזם לא הגיש תוכנית מפורטת למוסד התכנון המוסמך בתוך ארבע שנים ושישה חודשים מהעסקה הראשונה. עילה זו אינה חלה בבית הנמצא במתחם שהוכרז במסלול הרשויות לפי סעיף 14(א)(1) לחוק הרשות.
בבית שנמצא במתחם פינוי־בינוי מוכרז או במתחם שקיבל אישור מקדמי לפי סעיף 14, הכולל לפחות 120 יחידות, התקופות מוארכות בשנה. בעסקאות ותיקות שנחתמו לפני פרסום תיקון 2021, המועדים נמנים מ־18.11.2021 בהתאם להוראת המעבר. [1] [3]
לאחר החלטת האסיפה יש למסור הודעה בכתב ליזם. משנמסרה, בעל דירה באותו בית שהתקשר בעסקה רשאי לבטלה בהתאם להסדר, בלי שייחשב מפר. יש לזהות את העסקה הראשונה ביחס לאותו יזם ובאותו בית. אם לכל היותר 40% מהדירות הן דירות ציבוריות, חישוב שיעורי ההתקשרות שבסעיף 1ד(א)(1) נעשה מתוך הדירות שאינן ציבוריות בלבד. [1]
האם הביטול כרוך בתשלום ליזם?
תקנות התשלום משנת 2025 קובעות את התשלום לפי סוג העסקה, עילת הביטול ושלב ההתקדמות. בחלק מהמקרים אין תשלום; באחרים נקבע סכום לכל דירה שהעסקה לגביה בוטלה, בתוספת מע״מ והפרשי הצמדה בהתאם לתקנות. כאשר חלות כמה עילות, חל הסכום הנמוך.
אם רשומה לטובת היזם הערת אזהרה, הזכאות לתשלום לפי התקנות כפופה למחיקתה. הפחתה למחצית הסכומים חלה במקרה המוגדר בתקנה 2(ב), שבו המתחם הוכרז במסלול הרשויות לפני חתימת העסקה הראשונה. אין להסיק שכל עסקה במסלול רשויות מזכה אוטומטית בהפחתה. לפני ביטול יש לבדוק את התקנות, את ההסכם ואת נסיבות הפרויקט. [7]
16. מה לגבי חתימה ללא הבנה מספקת?
בעלי דירות צריכים להבין את עיקרי העסקה לפני החתימה. הממונה על פניות הדיירים מוסמך לטפל, בין היתר, בטענות הנוגעות להסבר העסקה בשפה הידועה לבעל הדירה ובנסיבות שבהן חתימה נעשתה ללא הבנה מספקת. מסמך חתום אינו תחליף להליך תקין של הסבר וגילוי.
17. מי חייב לגלות שהוא פועל מטעם היזם?
מי שפועל מטעם יזם המעוניין בעסקה, מי שמקבל או עתיד לקבל תמורה מהיזם או מהקבלן, או מי ששכרו תלוי בהתקיימות העסקה, חייב לציין זאת בבירור בפנייה הראשונה לבעלי הדירות, לפני חתימת הסכם התקשרות ובנוסח ההסכם.
18. האם כל בעלי הדירות חייבים לקבל בדיוק אותה תמורה?
יש חשיבות לשוויון במפתח התמורה ולשקיפות, אך אין פירוש הדבר שכל דירה חייבת לקבל מספר זהה של מטרים בלי קשר למאפייניה. דירות שונות עשויות להצדיק התאמות שונות, והדין עצמו מכיר בחריגים לאוכלוסיות מיוחדות. העיקר הוא שהמפתח יהיה ענייני, שקוף ומתועד.
19. מה החוק לא מבטיח אוטומטית?
אין כלל חוקי שמבטיח לכל בעל דירה תוספת קבועה של מספר מסוים של מ״ר, חניה, מחסן או מפרט מסוים. יש להבחין בין זכויות שהחוק מעניק לבין תמורות מסחריות שהיזם מציע ושעליהן הבעלים מנהלים משא ומתן. לכן ההסכם הוא מסמך מרכזי ולא "טופס סטנדרטי".
20. מי משלם את שכר הדירה בתקופת הפינוי והבנייה?
ההסכם צריך להסדיר את מימון הדיור החלופי מתחילת הפינוי ועד למסירת דירת התמורה: כיצד נקבע שכר הדירה, כיצד הוא מתעדכן, מתי משולם הכסף, מה קורה בהארכת הבנייה ומי נושא בהוצאות המעבר. מדריך הרשות מציג מימון זה כחלק מההסדר החוזי המומלץ. [11]
בנייר עמדה מקצועי 04/2025 מ־10.7.2025 הבהירה רשות המסים כי דמי שכירות שמקבל המוכר מהיזם כנגד פינוי הדירה ולמשך התקופה המוגדרת בחוק אינם נדרשים בדיווח כהכנסה חייבת במס הכנסה ואין לנכות בגינם מס במקור. העמדה חלה גם כאשר הדירה המקורית הושכרה לצד שלישי, בכפוף למסגרת המפורטת במסמך.
התקופה המתוארת בנייר העמדה מתחילה בהריסת הדירה ומסתיימת בקבלת החזקה בדירה החלופית. אין לבלבל בינה לבין תקופת התשלום שהוסכמה בחוזה, העשויה להתחיל קודם. אין להסיק פטור אוטומטי לכל תשלום, לכל תקופה או לכל סוג נכס. [8]
21. אילו ערבויות ובטוחות חשובות?
הבטוחות אינן סעיף טכני. סעיף 1 לחוק כולל התחייבות להעמדת ערבויות כחלק מהגדרת העסקה, והיעדר בטוחות הולמות רלוונטי לסבירות הסירוב לפי סעיף 2. יש להבחין בין הוראות הדין לבין מערך הבטוחות והנוסחים המוסכמים בהסכם. [1]
מדריך הרשות מדגיש ערבות בנוסח חוק המכר המבוססת על שווי הדירה החדשה. תפקידה להגן כספית במקרי הכשל המכוסים בה; היא אינה מבטיחה כשלעצמה כל מועד, כל הפרה או כל תשלום שכר דירה. לכן יש להסדיר בנפרד גם בטוחות לשכירות וליתר התחייבויות היזם.
בכל בטוחה צריך לבדוק את זהות המנפיק, הנוסח, הסכום, מועד המסירה, תנאי המימוש, התקופה והתנאים להחלפה או להשבה. מדריך הרשות הוא מקור להמלצות חוזיות, ולא קביעה שכל סוגי הערבויות נדרשים באותו נוסח מכוח חוק אחד. הדיון בו כאן אינו נשען על שיעורי הרוב וגילי הקשישים הישנים המופיעים במדריך. [11]
22. מדוע חשוב ייצוג משפטי עצמאי?
בעלי הדירות צריכים להיות מיוצגים בייצוג משפטי עצמאי. גם כאשר היזם נושא בשכר הטרחה כחלק מהוצאות העסקה, עורך הדין של הבעלים מייצג את הבעלים בלבד. בחירת עורך הדין, קביעת היקף תפקידו והיכולת שלו לנהל מו״מ עצמאי הם חלק מהגנת בעלי הדירות.
23. מה תפקידו של מארגן?
מארגן עשוי לסייע בארגון בעלי הדירות ובקידום תהליך, אך עליו לפעול במסגרת חוק המארגנים וחובות הגילוי החלות עליו. חשוב להבין מי שכר אותו, כיצד הוא מתוגמל, מה תוקף הסכם הארגון ומהן אבני הדרך והתקופות שבהן הוא חייב לעמוד.
24. איך מתייחסים למיסוי?
פינוי־בינוי כולל הסדרי מס ייעודיים, אך הפטור אינו "קסם" שמייתר בדיקה. יש לבחון את הזכאות של כל בעל דירה, את מספר הדירות שבבעלותו, שימושים חורגים, זכויות מיוחדות, תמורות נוספות וחריגות מן המסגרת הרגילה.
25. מס שבח ומס רכישה — מי משלם?
חשוב להבחין בין שלושה היבטים: מס שבח במכירת זכויות הבעלים ליזם; מס רכישה בקבלת יחידת המגורים החלופית; ומס הרכישה של היזם כרוכש הזכויות.
סעיף 49כב לחוק מיסוי מקרקעין מסדיר את הפטור בתנאיו. סעיף 49כד קובע, במכירה העומדת במסגרת סעיף 49כב, פטור למוכר ממס רכישה ברכישת יחידת המגורים החלופית. זהו פטור הנוגע לבעל הדירה, ואין לזהותו עם חבות מס הרכישה של היזם. [10]
הפטור אינו מייתר בדיקת זכאות, הודעות ודיווחים הנדרשים בדין. מספר הדירות, סוג הנכס ותמורות מיוחדות מחייבים בדיקה לפי הדין החל, ולא תשובה גורפת של ״פטור״ או ״חיוב״. חלוקת העלויות והטיפול בחריגות צריכים להיות מוסדרים בהסכם; התחייבות חוזית לשאת במס אינה משנה כשלעצמה את זהות החייב על פי דין. [10]
26. מה קורה אם התכנון משתנה?
לעיתים התכנית טרם אושרה בעת החתימות הראשונות. לכן ההסכם צריך להסדיר כיצד מתמודדים עם שינויי תכנון, הפחתת זכויות, שינוי מיקום הדירה, קומה, כיווני אוויר, הצמדות, שלביות והיקף הבנייה. אין להותיר את כל הסיכון התכנוני בידי בעלי הדירות בלי מנגנונים ברורים.
27. איך נראה התהליך בפועל?
אין פרויקט הזהה למשנהו. אלה שלבים טיפוסיים, שסדרם עשוי להשתנות בין מסלולים ופרויקטים:
- התארגנות בעלי הדירות, בחירת נציגות ובחירת עורך דין ויועצים מטעמם.
- בדיקת היתכנות, בחינת הצעות יזמים וגיבוש תנאי העסקה.
- כינוס ומסירת מסמך עיקרי הצעה לפני החתימה הראשונה, לפי הדין.
- חתימה על העסקאות, הודעה על העסקה הראשונה ומסירת מסמכים לחותמים.
- קידום התכנון המפורט ובדיקת סטטוס ההכרזה על המתחם בהתאם למסלול.
- היתר בנייה, ליווי פיננסי, טיפול במשכנתאות ובעיקולים והשלמת התנאים לפינוי.
- מסירת הבטוחות לפי הדין וההסכם, הסדרת הדיור החלופי ופינוי הדירות.
- הריסה, בנייה ופיקוח על ההתקדמות.
- בדיקת אישור האכלוס, בדיקת הדירה, פרוטוקול מסירה והסדרת ההתחייבויות והבטוחות שנותרו.
- בדק, תיקונים, מסירת הרכוש המשותף ורישום הבית והזכויות החדשות.
אין לקבוע להכרזה מקום כרונולוגי אחיד לכל פרויקט: מסלול הרשויות ומסלול היזמים אינם זהים. לאורך הדרך יש לבדוק גם את זכויות הזכאים להגנות מיוחדות. קבלת המפתח אינה סוף הטיפול המשפטי. [1] [5] [11]
28. מה חשוב לבדוק בהסכם?
ההסכם צריך להגדיר בצורה מדויקת את דירת התמורה, התמורות הנוספות, לוחות הזמנים, תנאים מתלים, בטוחות, דמי שכירות, מימון, מפרט, שינויים, פיקוח, מיסוי, הפרות, זכות ביטול, אחריות, בדק ורישום. כל סעיף צריך להתחבר למנגנון מעשי ולא להישאר כהצהרה כללית.
29. למה הליווי הפיננסי קריטי?
ליווי פיננסי מסודר נועד לצמצם את הסיכון שהפרויקט יתקע לאחר פינוי הדירות. יש לבחון את זהות הגורם המממן, התנאים לשעבוד הזכויות, מנגנון הנפקת הערבויות, דרישות הבנק והאופן שבו משתחררות הבטוחות לאורך הדרך.
30. איך מטפלים בעיכובים?
עיכובים יכולים לנבוע מתכנון, רישוי, מימון, התנגדויות, תנאי שוק, הליכים משפטיים או התנגדות של בעל דירה. ההסכם צריך להבחין בין עיכוב מוצדק לבין ארכה אוטומטית, לקבוע תקופות מקסימליות, חובת עדכון ותוצאות כאשר אבן דרך אינה מושגת.
31. אפשר למכור דירה בזמן הפרויקט?
בדרך כלל ניתן למכור דירה גם לאחר חתימה על הסכם פינוי־בינוי, אך יש לבדוק את מנגנון העברת הזכויות והחיובים, הערות האזהרה, דרישות היזם והגורם המממן, המיסוי והמסמכים שיימסרו לקונה.
נייר עמדה מיסוי מקרקעין 03/2026 מ־19.3.2026 עוסק במכירת דירת ירושה שלגביה נחתם הסכם התחדשות עירונית. הוא מבחין בין ירושה לפני ״יום המכירה״ בעסקה ליזם לבין ירושה אחריו, ומתייחס לתחולת תיקון 96 ולמצב שבו הדירה נהרסה.
אין מדובר בפטור אוטומטי לכל יורש. יש לעמוד בתנאי סעיף 49ב(5), ונייר העמדה מגביל את מסקנותיו לעסקאות ולתמורה המתוארות בו — לרבות קבלת דירת מגורים אחת בפטור מלא במסגרת ההסדרים הנדונים. מקרים אחרים מחייבים בדיקה נפרדת. [9]
32. מתי באמת מפנים את הדירה?
חתימה על הסכם אינה מאפשרת פינוי מיידי. הפינוי צריך להיות קשור להתקיימות תנאים מהותיים שנקבעו בהסכם — ובכלל זה תכנון, היתר, ליווי, בטוחות והיערכות לדיור חלופי. בעל דירה צריך לדעת מראש מה בדיוק חייב להתקיים לפני מסירת החזקה.
33. ומה קורה אחרי שחוזרים לבניין החדש?
בבניין החדש עשויות להיות מערכות מורכבות יותר ועלויות ניהול ותחזוקה שונות. מומלץ להסדיר מראש את מסירת הרכוש המשותף, ספרי המתקן, בדיקות, אחריות, תקציב הניהול והשתתפות חוזית של היזם, ככל שהוסכמה. [11]
הגנה מחייבת לזכאים בהוצאות הניהול והתחזוקה
מעבר להסכמה החוזית, סעיף 19 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעניק הגנה לבעל דירת תמורה בבית משותף מחודש, כאשר בו או בבן זוגו המתגורר עמו מתקיימים כל שלושת התנאים: הגעה לגיל פרישה במועד קבלת החזקה בדירת התמורה; דירת התמורה היא דירתו היחידה כהגדרת הדין; והוא מקבל גמלה לפי חוק הבטחת הכנסה.
בהתקיים התנאים, במשך חמש שנים ממסירת הדירה וכל עוד בעל הדירה מתגורר בה, הוא אינו נדרש לשלם הוצאות ניהול ותחזוקה של הרכוש המשותף מעבר לסכום ששילם ערב הריסת הבית. היזם נושא בתוספת. אין להתנות על ההגנה אלא לטובת בעל הדירה.
זו אינה הטבה אוטומטית לכל בעל דירה מבוגר, והיא אינה זהה להסדר החלופות לקשישים או להגנת מקבלי גמלת הסיעוד. בנפרד יש לבדוק זכאות להנחות בארנונה, ואין פטור גורף לכל בעל דירה. [5]
34. שלושה מיתוסים נפוצים
- ״אם שני שלישים חתמו, כל היתר חייבים לחתום״ — לא. זהו רק אחד מתנאי הרוב המצטברים בחוק. נדרש הליך משפטי ובחינת סבירות הסירוב.
- ״החוק מבטיח תוספת שטח קבועה״ — לא. יש להבחין בין הגנות הדין לבין התמורה המסחרית הנקבעת בהסכם.
- ״לאחר החתימה אפשר לפנות מיד״ — לא. עצם החתימה אינה מחליפה את ההליך ואת התנאים והבטוחות שנקבעו בדין ובהסכם.
כדאי לקרוא את ההסברים האלה יחד עם פרקי הרוב, ההגנות המיוחדות והבטוחות, ולא כשלושה כללים המנותקים מהתנאים שלהם. [1]
35. אז מה החוק כן מסדיר?
הדין מגדיר מנגנוני רוב וסירוב; מחייב גילוי ושקיפות במצבים מסוימים; מעניק הגנות לאוכלוסיות מיוחדות; מסדיר מנגנוני שמאות וביטול; קובע מסגרת להכרזה ולתכנון; ומשתלב עם דיני המס, המקרקעין והמכר. ההסכם הוא זה שמתרגם את המסגרת הזו לחובות מעשיות של היזם ושל בעלי הדירות.
36. השורה התחתונה לבעל דירה
אל תבדקו פרויקט לפי מספר אחד של חתימות, הבטחה אחת של תמורה או מצגת אחת. בדקו מי מייצג אתכם, מה סטטוס התכנון וההכרזה, מה בדיוק קובע ההסכם, אילו בטוחות ניתנות, מהן הזכויות המיוחדות שלכם ומה יקרה אם הפרויקט לא מתקדם. פינוי־בינוי הוא עסקה ארוכת טווח, וההגנה הטובה ביותר מתחילה בהבנה מדויקת לפני החתימה.
מקורות והמשך קריאה
הפניות לחקיקה כוללות את מספרי הסעיפים הרלוונטיים. הוראות הדין ותחולתן על הפרויקט גוברות על ניסוחי הדרכה מקוצרים. מקורות משניים באחסון מסחרי מזוהים ככאלה; אין כאן הסתמכות על מאמר מסחרי במקום נוסח דין.
- חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו–2006 — נוסח משולב; סעיפים 1–2א, 3–4, 5ב ו־6
נוסח החוק, לא מאמר פרשנות; הוצלב עם תיקוני רשומות.
- תיקון 2018 לחוק — ספר החוקים 2749, סעיף 17: תחילה ותחולה
מקור רשמי; יש לקרוא עם התיקונים המאוחרים.
- תיקון 2021 — ספר החוקים 2933, סעיפים 38–39
מקור רשמי לשינויי הרוב והגילים, מנגנון הביטול והוראת המעבר.
- תיקון 2023 — ספר החוקים 3046, סעיפים 22–23
מקור רשמי, לרבות תחולת ההגנה הקשורה לגמלת סיעוד.
- חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע״ו–2016 — סעיפים 14, 17 ו־19
סעיף 19 בדבר תחזוקה נבדק גם מול הפרסום המקורי בכנסת.
- תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (כינוס בעלי הדירות ומסמך עיקרי הצעה), התשפ״ב–2022
נוסח התקנות: הודעה, השתתפות, תרגום, פרוטוקול ומסמכים.
- תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (תשלום בשל ביטול עסקת התחדשות עירונית), התשפ״ה–2025 — קובץ התקנות 11779
צילום רשומות באחסון חיצוני; תקנות 2–6 והתוספת. לא מאמר פרשנות.
- רשות המסים — נייר עמדה מקצועי 04/2025 מ־10.7.2025: דמי שכירות בהתחדשות עירונית
עותק ממשלתי. תאריך המסמך הפנימי הוא 10.7.2025, אף שבנתיב מופיע 090725.
- רשות המסים — נייר עמדה מיסוי מקרקעין 03/2026 מ־19.3.2026: מכירת דירת ירושה בהתחדשות עירונית
עותק ממשלתי; שני עמודים. אין להסיק פטור גורף לכל יורש.
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג–1963 — פרק חמישי 4, ובפרט סעיפים 49כב ו־49כד
ההפניה אינה מחליפה בדיקת תנאי הפטור, מועדי התחולה וחובות הדיווח בעסקה מסוימת.
- הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית — מדריך להסכם פינוי־בינוי
מקור להמלצות חוזיות על בטוחות, שכירות ומסירה בלבד. שיעורי הרוב וגילי הקשישים הישנים שבו אינם הבסיס לסקירה.
- חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע״ז–2017
החוק הנפרד המסדיר הסכמי ארגון.
שאלות נפוצות
האם רוב של שני שלישים מאפשר לפנות מיד בעל דירה שלא חתם?
לא. שני שלישים במקבץ הם רק אחד מתנאי הרוב המצטברים בחוק. הרוב אינו מאפשר פינוי אוטומטי ואינו מחליף הליך משפטי ובחינה של סבירות הסירוב.
האם החוק מבטיח לכל בעל דירה תוספת קבועה של מ״ר, חניה ומחסן?
לא. יש להבחין בין זכויות והגנות שהדין מעניק לבין תמורות מסחריות הנקבעות במשא ומתן ובהסכם הספציפי.
מתי אפשר לבקש שמאי פינוי־בינוי?
לפי הגדרת הרוב לצורך בדיקת כדאיות בחוק, נדרשים בעלי דירות שבבעלותם למעלה משתי חמישיות מהדירות בכל בית משותף במקבץ, ושאליהן צמודות למעלה משתי חמישיות הרכוש המשותף בכל בית. כלומר, יותר מ־40% בכל בית, ולא 40% לפחות במקבץ כולו.
האם לבעל דירה בן 70 יש זכות לבחור כל חלופה שירצה?
לא. יש לבדוק את הגיל והמגורים במועד הקובע ואת הוראות התחולה. לבני 70–74 הזכאים היזם בוחר איזו קבוצת חלופות להציע; אם מוצעת הקבוצה שמחוץ לפרויקט, הקשיש בוחר בתוכה. לבני 75 ומעלה הזכאים יש להציע קבוצה זו לצד האפשרות לקבל דירת תמורה.
מתי ניתן לבטל עסקה בשל אי־התקדמות?
סעיף 1ד קובע עילות של אי־הגעה לשיעורי חתימות במועדים או אי־הגשת תוכנית במועד, בכפוף לחריגים ולהוראות המעבר. נדרשות החלטת רוב באסיפה כללית והודעה בכתב ליזם, ולאחריהן החותם רשאי לבטל לפי ההסדר. ייתכן תשלום ליזם לפי תקנות התשלום.
האם צריך עורך דין עצמאי לבעלי הדירות?
בעלי הדירות צריכים להיות מיוצגים בייצוג משפטי עצמאי. כאשר היזם נושא בשכר הטרחה כחלק מהעסקה, אין בכך כדי לשנות את העובדה שעורך הדין של הבעלים מייצג אותם.
טל נחומסון, עו״ד
עוסק במקרקעין משנת 2011, בהתחדשות עירונית, עסקאות נדל״ן ובתים משותפים. לפרופיל המקצועי של עו״ד טל נחומסון ←