זכויות קשישים בפינוי־בינוי: גיל 70, גיל 75 ואילו חלופות צריך לבדוק?

בפינוי־בינוי יש לבעלי דירות קשישים הגנות ייעודיות, אבל הן אינן מופעלות לפי כלל של “עברתי גיל 70 ולכן אני זכאי”. נקודת המוצא היא מועד חתימת עסקת הפינוי־בינוי הראשונה בבית המשותף, גיל בעל הדירה באותו מועד, תקופת מגוריו בדירה והצעה קונקרטית של היזם.

מי נחשב “קשיש” לצורך ההגנות?

תיקון מס' 7 לחוק הוריד את גיל ההגדרה מ־75 ל־70. לפי חוות דעת רשמית של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, החל מ־18 בנובמבר 2021 יש לבחון את הגיל לפי הרף החדש — 70 — גם כאשר עסקת הפינוי־בינוי הראשונה בבית המשותף נחתמה לפני מועד התיקון. לצד הגיל, יש לבדוק גם את דרישת המגורים בדירה במשך שנתיים לפחות במועד הרלוונטי.

המשמעות המעשית: לפני שמסיקים שבעל דירה זכאי או אינו זכאי, צריך לאתר את מועד העסקה הראשונה בבניין ולחשב את הגיל ואת תקופת המגורים ביחס לאותו מועד — לא ביחס למועד שבו פנו אליו לחתימה.

אילו חלופות מיוחדות צריך להציע?

כאשר מתקיימים תנאי החוק, סירובו של בעל דירה קשיש עשוי להיחשב סביר אם לא הוצעה לו, בנוסף לאפשרות לקבל דירת תמורה רגילה, לפחות אחת מקבוצות החלופות שקובע החוק, לפי בחירת היזם:

• פתרון מחוץ לפרויקט — מתן אפשרות לקשיש לבחור בין מעבר לבית הורים, רכישת דירה חלופית בשווי דומה, או קבלת סכום כספי בשווי מהוון של דירת התמורה לשם רכישת דירה חלופית, בכפוף לתנאי החוק ולמועדי הפינוי.
• שתי דירות — ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה.
• דירה קטנה יותר ותשלום איזון — באופן שהשווי הכולל דומה לשווי דירת התמורה.

בתוך קבוצת הפתרון שמחוץ לפרויקט, החוק נותן לקשיש בחירה בין האפשרויות שנקבעו בה. לכן חשוב לקרוא את נוסח ההצעה בפועל ולא להסתפק בכותרת כגון “חלופת קשיש”.

מה משתנה בגיל 75?

הדין כולל שכבת הגנה נוספת לבעל דירה העומד בתנאים ושמלאו לו 75 שנים במועד הקובע: לעניין בחינת סירוב בלתי סביר, יש חשיבות לכך שהוצעה לו גם חלופה מן הקבוצה המאפשרת יציאה מהפרויקט — בית הורים, דירה חלופית או תמורה כספית בהתאם לתנאים שבחוק — ולא רק אחת החלופות האחרות. זהו הבדל מעשי שצריך להיבדק בנפרד מהשאלה האם בעל הדירה כבר נכנס להגדרת “קשיש” מגיל 70.

מה צריך לבדוק לפני חתימה או לפני טענת “דייר סרבן”?

• מהו התאריך המדויק של עסקת הפינוי־בינוי הראשונה בבית המשותף.
• בן כמה היה בעל הדירה באותו מועד, ומה הייתה תקופת מגוריו בדירה.
• האם הוא נכנס לרף גיל 70, והאם חלה עליו גם שכבת ההגנה הרלוונטית מגיל 75.
• איזו חלופה נמסרה לו בכתב, מי בחר אותה, מה שוויה ומה מועד ביצועה.
• האם פתרון מחוץ לפרויקט באמת מאפשר מעבר ורכישה לפני מועד הפינוי.
• מהן הבטוחות, תשלומי האיזון והשלכות המס של החלופה שנבחרה.