זכויות קשיש בפינוי־בינוי: גיל 70, גיל 75 והחלופות שחייבים לבדוק

עודכן: 25 בספטמבר 2026. העדכון כולל את מדריך הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חוות דעת משרד המשפטים מ־2024, הנוסח המשולב שנבדק ביום העדכון וחוות הדעת מ־14.12.2025 בנושא יורשי קשיש. חוות הדעת מ־2025 היא עמדה משפטית ואינה פסק דין מחייב.

למה לגיל יש משמעות בפינוי־בינוי?

במסלול הרגיל, עסקת פינוי־בינוי כוללת חתימה, המתנה לתכנון ולמימון, פינוי, מגורים זמניים וחזרה לדירת תמורה. אצל בעל דירה קשיש יש לבחון גם חלופות שבהן לא חוזרים לפרויקט. המחוקק הכיר בכך שלבעלי דירות מבוגרים עלול להיות קושי מיוחד במעבר ובהסתגלות, ולכן קבע חלופות תמורה והגנות שמתווספות למסלול הרגיל של דירת תמורה.

הטעות הנפוצה היא לחשוב שכל מי שחוגג 70 במהלך הפרויקט "נכנס" אוטומטית להסדר. זה לא המבחן. נקודת הזמן המרכזית היא מועד עסקת הפינוי־בינוי הראשונה בבית המשותף, ולצדה נבדקים מגורים בדירה, הוראות המעבר והאם בעל הדירה כבר התקשר בעסקה.

גיל 70, גיל 75 — מה ההבדל?

הטבלה היא מפת התמצאות בלבד. במיזמים ותיקים יש לבדוק בנפרד את הוראות המעבר ואת שיעור ההתקשרויות במועד הרלוונטי.

הוראת המעבר של 29.10.2018: למה היא קריטית?

מדריך "אוכלוסיות מיוחדות בהתחדשות עירונית" של הרשות הממשלתית ממאי 2024 מבחין בין פרויקטים לפי מצב ההחתמות ב־29 באוקטובר 2018. אם לפני מועד זה כבר נחתמו עסקאות עם יותר מ־15% מבעלי הדירות בבניין, המדריך מציין שאין זכות לחלופת דיור לפי הסדר הקשישים המתואר בו. אין בכך כדי לשלול זכויות שכבר הוסכמו בחוזה או אפשרות לדרוש הסדר מתאים במשא ומתן. אם העסקה הראשונה נחתמה לאחר 29.10.2018, או שנחתמה קודם אך עד אותו מועד לא עבר שיעור ההתקשרויות את 15%, יש לבחון את הזכאות לפי ההסדר החדש ובכפוף ליתר התנאים.

מה היזם צריך להציע לבעל דירה קשיש?

חלופות מחוץ לפרויקט

• מעבר לבית הורים/דיור מוגן, לרבות תשלומי איזון לפי הצורך, בשווי דומה לשווי המהוון של דירת התמורה ובמועד שמאפשר את המעבר עד הפינוי.
• רכישת דירה חלופית בשווי דומה לשווי המהוון של דירת התמורה, שתימסר עד מועד הפינוי. אם הקשיש מבקש, מיקומה יהיה ככל הניתן סמוך לדירה המקורית.
• סכום כספי בשווי מהוון של דירת התמורה, לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש בסכום, כולו או רובו, לא יאוחר ממועד הפינוי.

חלופות בתוך הפרויקט

• שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה, אם הדבר ישים בפרויקט.
• דירה קטנה יותר + תשלומי איזון, כך שהשווי הכולל דומה לשווי דירת התמורה.

מי בוחר את החלופה?

זו אחת הנקודות שהכי קל לפשט בצורה שגויה. בגיל 70–74 אין לקשיש זכות אוטומטית לבחור מכל החלופות. לפי מבנה סעיף 2(ב)(6) והמדריך הרשמי, היזם בוחר איזו קבוצת חלופות להציע. אם היזם בוחר בקבוצת החלופות שמחוץ לפרויקט, הקשיש הוא שבוחר בין האפשרויות שבתוכה.

מגיל 75, בהתקיים יתר התנאים, ההגנה מתחזקת: יש להציע לקשיש חלופה מן הקבוצה שמחוץ לפרויקט, והבחירה בין האפשרויות בקבוצה היא שלו. היזם יכול להציע בנוסף חלופה בתוך הפרויקט, אך אינו מחליף בכך את ההצעה הנדרשת מחוץ לפרויקט.

מתי צריך להציע את החלופה?

אף שהחוק אינו נוקב ביום להצעת החלופות, חוות דעת משרד המשפטים מ־25.9.2024 מדגישה כי כאשר היזם יודע או צריך לדעת שבעל דירה מסוים נמנה על האוכלוסייה הזכאית, עליו ככלל להציג ולהציע בפועל את התמורות הייחודיות כבר במהלך המשא ומתן. מדריך הרשות מציין את הסמיכות להגשת תביעת דייר סרבן כגבול מאוחר להגנת הסירוב — לא כהמלצה לדחות את ההצעה עד אותו שלב.

מה קורה אם לא הוצעה החלופה הנדרשת?

סעיף 2(ב) לחוק בנוי כהגנה מפני טענת "דייר סרבן". כאשר מתקיימים תנאי הזכאות ולא הוצעה החלופה הנדרשת, הסירוב של בעל הדירה אינו אמור להיחשב סירוב בלתי סביר על בסיס זה. המשמעות היא שלא ניתן לדלג על ההגנה לקשיש ואז לבקש מבית המשפט להתייחס אליו כאילו דחה עסקה מלאה והוגנת.

חוות הדעת מ־2024 מוסיפה כי אי־גילוי הזכות או אי־הצעת התמורות בנסיבות המתאימות עשויים לעורר גם שאלות של חוסר תום לב והטעיה במשא ומתן.

ומה אם בעל הדירה כבר חתם?

חשוב להבחין בין הגנת הסירוב שבחוק לבין זכויות חוזיות שכבר עוגנו בהסכם. מי שכבר חתם אינו נמצא באותו מצב של בעל דירה שמסרב לחתום ודורש שהיזם יציע לו חלופה כתנאי להתקשרות. לכן לפני חתימה צריך לזהות זכאות ולהכניס את המסלול המתאים להסכם במפורש: החלופה, השווי, לוחות הזמנים, הבטוחות, תנאי המימוש ומה יקרה אם הנסיבות משתנות.

בעלות חלקית, בני זוג ויורשים

בעלות חלקית: מדריך הרשות מבהיר ש"הזכאי" יכול להיות גם בעלים של חלק מהזכויות בדירה, בכפוף ליתר התנאים.

בני זוג: המדריך מציין כי כאשר הדירה בבעלות שני בני זוג ורק אחד מהם עונה להגדרת קשיש, שני בני הזוג זכאים להטבות המס. אין להסיק מכך שכל זכות חוזית או קניינית עוברת אוטומטית לבן הזוג; יש לבדוק את מבנה הבעלות ואת ההסכם.

יורשים — עדכון 2025: לפי חוות הדעת של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה מ־14.12.2025, שהיא עמדה משפטית ואינה פסק דין מחייב, בהיעדר הסכמה חוזית אחרת רוב התמורות הייחודיות בעלות אופי כלכלי עשויות לעבור ליורשים, כל עוד ההסכם עדיין בר־ביצוע. אם התמורה שסוכמה היא מעבר אישי לבית הורים, אי אפשר להניח שהיא עוברת בירושה או שמחליפה אותה אוטומטית דירת תמורה; חוות הדעת סבורה שבנסיבות אלה העסקה בטלה וממליצה לצדדים לנסות להגיע להסכמה חדשה שתתאים לנסיבות. יש לבחון את נוסח ההסכם והמקרה לגופו. חוות הדעת מדגישה במפורש שהיא אינה מכריעה את היבטי המס.

בטוחות, שכירות, מעבר והתאמות

חלופת קשיש אינה מחליפה את יתר ההגנות של העסקה. לפני פינוי צריך לוודא שהדיור החלופי, שכר הדירה והבטוחות הרלוונטיות מוסדרים ונמסרו במועד שנקבע. כאשר החלופה כוללת כסף או דירה מחוץ לפרויקט, צריך לבנות מנגנון שלא משאיר את בעל הדירה בלי קורת גג בתקופת הביניים.

הוצאות הובלה, תיווך, אחסנה, התאמות מיוחדות, מיסוי או עלויות נלוות אינן בהכרח נכללות אוטומטית רק מפני שבעל הדירה קשיש; יש להבחין בין זכות שקבועה בדין לבין הטבה או מנגנון חוזי שיש לדרוש ולנסח במפורש. כאשר קיימת גם מוגבלות, יש לבדוק בנפרד את הוראות הדין בדבר התאמות נגישות.

ומה לגבי מס?

יש במסלול פינוי־בינוי הוראות מס והקלות ייעודיות, ובמדריך הרשות יש גם התייחסות לבני זוג בדירה משותפת. עם זאת, בחירה בכסף, בדירה אחרת, בדיור מוגן או העברת זכויות ליורשים יכולה לשנות את התמונה. לכן אין להבטיח "פטור ממס" באופן גורף כחלק מזכויות הקשיש. לפני בחירת חלופה צריך לבדוק את חוק מיסוי מקרקעין ואת מצב הבעלים, הדירות והחלופה הספציפית.

שלושה תרחישים קצרים

1. בן 72 במועד העסקה הראשונה: אם מתקיימים תנאי המגורים והתחולה והוא טרם חתם, היזם יכול לבחור להציע שתי דירות, דירה קטנה + איזון, או את קבוצת החלופות שמחוץ לפרויקט. אם בחר בקבוצת החוץ — בעל הדירה בוחר את האפשרות בתוכה.
2. בת 78 במועד העסקה הראשונה: בכפוף ליתר התנאים, נדרשת הצעה מקבוצת החלופות שמחוץ לפרויקט לבחירתה, נוסף על האפשרות לדירת תמורה. אפשר להציע גם חלופה בתוך הפרויקט, אך לא במקום ההצעה החיצונית הנדרשת.
3. קשיש שחתם על חלופה ייחודית ונפטר לפני ביצועה: לפי חוות הדעת מ־2025 יש לבחון תחילה את ההסכם. ברוב התמורות בעלות אופי כלכלי, ובהיעדר הוראה אחרת, הזכות החוזית עשויה לעבור ליורשים. אם החלופה שנבחרה היא מעבר אישי לבית הורים, אין להניח שהחלופה עוברת בירושה או שמומרת אוטומטית לדירת תמורה; חוות הדעת סבורה שבנסיבות אלה העסקה בטלה וממליצה על משא ומתן בתום לב להתאמת ההסדר לנסיבות החדשות.

מה עורך הדין של בעלי הדירות צריך לבדוק לפני חתימה?

• תאריך עסקת הפינוי־בינוי הראשונה בבית המשותף וזהות היזם הרלוונטי.
• מספר ושיעור העסקאות שנחתמו עד 29.10.2018, אם מדובר במיזם ותיק.
• גיל בעל הדירה במועד הקובע לפי מרשם האוכלוסין ותקופת המגורים בדירה.
• האם בעל הדירה כבר חתם, ואם כן — אילו זכויות מיוחדות כבר נכתבו בחוזה.
• מי בוחר את החלופה לפי מדרגת הגיל ומהו מנגנון הבחירה בכתב.
• איך מחושב השווי המהוון, מי השמאי ומהו מועד התשלום או מסירת הדירה החלופית.
• בטוחות, דיור זמני, תשלומי שכירות, מעבר, תיווך, אחסנה והתאמות.
• השלכות מס של החלופה, ובמיוחד כסף/דיור מוגן/דירה חלופית/יורשים.
• הוראה מפורשת המסדירה מה יקרה אם בעל הדירה ייפטר לפני קבלת התמורה, לאור חוות הדעת מ־2025.