מוכרים דירה? הבדיקות שכדאי לבצע עוד לפני שמגיע קונה
עסקה טובה מתחילה לפני טיוטת החוזה.
לפני שמתחילים משא ומתן כדאי לוודא מה רשום, אילו מסמכים חסרים, מה מצב המשכנתה ומהן השלכות המס האפשריות. טיפול מוקדם בבעיה פשוטה יכול למנוע עיכוב כאשר כבר יש קונה.
בדיקת הזכויות
מוציאים נסח או אישור זכויות עדכני ובודקים בעלים, הערות, שעבודים, עיקולים והצמדות. בבית משותף, במקרים המתאימים, בודקים גם צו, תקנון ותשריט.
משכנתה
כאשר קיימת משכנתה, צריך לתכנן את מנגנון הסילוק ואת התיאום בין כספי הקונה, הבנק והמועד שבו ניתן יהיה להעביר את הזכויות.
מס שבח והיטל השבחה
לא מחכים לחתימה כדי להבין אם קיימת חשיפה. בוחנים מראש את הנתונים הרלוונטיים לעסקה ואת האישורים שיידרשו לרישום.
מה אני בודק כמייצג מוכר?
שהמוכר יכול לקיים את לוח הזמנים שהוא מתחייב אליו, שמנגנון התשלומים מתאים למצב הרישומי והמימוני, ושסוגיות ידועות בנכס מטופלות נכון בחוזה.
מה להכין לעורך הדין לפני המכירה?
נסח טאבו או אישור זכויות; הסכם הרכישה המקורי אם קיים; מסמכי משכנתה; פרטים על חניה ומחסן; מסמכי ירושה או מתנה אם רלוונטיים; הסכם שכירות אם הנכס מושכר; חשבוניות והוצאות שעשויות להיות רלוונטיות למס; ומידע על התחדשות עירונית או הליך תכנוני הידוע למוכר.
מכירה וקנייה במקביל
כאשר כספי המכירה נדרשים לרכישת הנכס הבא, צריך לתכנן את שתי העסקאות יחד: מקדמות, משכנתאות, מועדי מסירה ותקופות ביניים. לוח זמנים לא מתואם עלול להפוך בעיית מימון קטנה להפרת חוזה.
נכס מושכר
אם קיים שוכר, בודקים את תקופת השכירות, אפשרויות סיום, ערבויות ותשלומים ומחליטים אם הנכס יימסר לקונה כפנוי או עם השוכר. ההסכם צריך לשקף את המצב בפועל.
רישום מורכב
כאשר המוכר אינו רשום עדיין כבעלים, הזכות התקבלה בירושה או במתנה, או שיש צורך בתיקון רישום, עדיף לטפל בכך מוקדם ככל האפשר ולא להמתין למועד שבו הקונה כבר דורש מסמכים לצורך התשלום הבא.
טל נחומסון, עו״ד
עוסק במקרקעין משנת 2011, בהתחדשות עירונית, עסקאות נדל״ן ובתים משותפים. לפרופיל המקצועי של עו״ד טל נחומסון ←