מדד הערים שמקדמות פינוי־בינוי: תכנון והיתרים ב־2026
השוואה תיאורית ושקופה בין ערים שנבחרו מראש לצורך המאמר — היקף הצבר, עוצמה יחסית, תכניות והיתרים. רמת גן הוחרגה זמנית מהנתונים הכמותיים בשל רשומה פגומה במאגר המקור.
עדכון ומתודולוגיה
עודכן: 25 בספטמבר 2026
ההשוואה מבוססת על מאגר ההתחדשות העירונית הרשמי של משרד הבינוי והשיכון ב־data.gov.il ועל תמונת מצב של המאגר שעודכנה ב־15 באוגוסט 2026. לצורך בדיקת עוצמה יחסית בלבד נעשה שימוש גם בנתוני משקי הבית ממפקד הלמ״ס 2022.
התשובה הקצרה: אין עיר אחת שהיא ״הכי פעילה״ בפינוי־בינוי, והמאמר אינו דירוג ארצי. מבין 12 הערים המוצגות כרגע בטבלאות, ירושלים היא בעלת הצבר המוחלט הגדול ביותר. המדד מפריד בין היקף, עוצמה יחסית ושלבי תכנון ורישוי — בלי להפוך אותם למדד ביצוע אחד.
למה קשה לענות מי ״הכי פעילה״?
השאלה נשמעת פשוטה, אבל אפשר למדוד פעילות בפינוי־בינוי בכמה דרכים שונות: מספר מתחמים מוכרזים, מספר יחידות דיור מוצעות, יחידות שכבר מופיעות בהיתרים, תכניות שקיבלו תוקף בשנים האחרונות, או היקף הפעילות ביחס לגודל העיר. ערבוב כל המדדים האלה למספר אחד יוצר דיוק מדומה.
עיר יכולה להכיל צבר תכנוני עצום שעדיין רחוק ממימוש; עיר אחרת יכולה לכלול פחות מתחמים אך כמה פרויקטים גדולים שכבר התקדמו לרישוי. לכן אין כאן דירוג ערכי ואין ״העיר הטובה בישראל״ — אלא השוואה תיאורית של שלבים שונים.
המתודולוגיה
המדגם המקורי כולל 13 ערים שנבחרו מראש לצורך המאמר: ירושלים, תל אביב־יפו, בת ים, רמת גן, נתניה, ראשון לציון, פתח תקווה, חולון, לוד, קריית אונו, גבעתיים, הרצליה ורמת השרון. זו אינה סקירה של כלל הרשויות בישראל ואינה דירוג ארצי.
למה רמת גן לא מופיעה בטבלאות?
באחת הרשומות של רמת גן במאגר הממשלתי הנתונים מופיעים בעמודות הלא נכונות. לכן אי אפשר לדעת בוודאות מהם המספרים הנכונים לאותה רשומה. במקום לנחש, בחרנו להשמיט זמנית את רמת גן מההשוואה. נעדכן את הנתונים לאחר שהרשומה תתוקן או תאומת מול מקור רשמי נוסף.
לכל עיר שמופיעה בטבלאות בדקנו בנפרד את מספר המתחמים, מספר יחידות הדיור המוצעות, יחידות בהיתרים, שנת מתן התוקף ותאריך ההכרזה. השדה ״בביצוע״ נלקח בחשבון רק כאשר הנתון בו היה תקין. כשלא ניתן היה לוודא נתון — לא ספרנו אותו כאפס.
- היקף מוחלט: מתחמים, יחידות מוצעות ויחידות בהיתרים.
- עוצמה יחסית: יחידות לכל 1,000 משקי בית — באמצעות מפקד 2022, ולכן כבדיקת רגישות בלבד.
- תכנון חדש: שורות שבהן שנת מתן התוקף היא 2022–2026.
- הכרזה: שורות לפי שנת תאריך ההכרזה, בנפרד משנת התוקף.
- רישוי: מספר היחידות שמופיעות בהיתרים עוזר להבין עד כמה התכניות התקדמו לשלב הרישוי. הסימון ״בביצוע״ במאגר אינו אומר בהכרח שהחלה בנייה בפועל, ולכן הסתמכנו עליו רק כאשר הנתון היה ברור ותקין.
היקף מוחלט: כמה גדול הצבר במאגר?
| עיר | מתחמים | יח״ד מוצעות | יח״ד בהיתרים |
|---|---|---|---|
| ירושלים | 213 | 73,808 | 12,116 |
| לוד | 13 | 33,556 | 1,865 |
| פתח תקווה | 37 | 29,360 | 2,774 |
| בת ים | 39 | 26,163 | 6,265 |
| תל אביב־יפו | 55 | 21,288 | 5,292 |
| גבעתיים | 23 | 18,155 | 2,952 |
| חולון | 26 | 16,647 | 1,538 |
| נתניה | 41 | 16,585 | 6,175 |
| הרצליה | 24 | 13,265 | 1,256 |
| ראשון לציון | 19 | 9,931 | 909 |
| קריית אונו | 17 | 6,400 | 5,326 |
| רמת השרון | 8 | 4,141 | 1,691 |
מבין 12 הערים המוצגות כעת בטבלאות, ירושלים היא בעלת הצבר המוחלט הגדול ביותר: 213 מתחמים, 73,808 יחידות מוצעות ו־12,116 יחידות שמופיעות בשדה ההיתרים. לוד מדגימה מדוע מספר מתחמים לבדו אינו מספיק: 13 מתחמים בלבד כוללים 33,556 יחידות מוצעות.
בבת ים ובנתניה שיעור היחידות המופיעות בשדה ההיתרים גבוה יחסית למספר היחידות המוצעות במאגר — 6,265 מתוך 26,163 בבת ים ו־6,175 מתוך 16,585 בנתניה — בעוד שבפתח תקווה הצבר המוצע רחב בהרבה מהיקף היחידות שמופיעות בהיתרים במועד תמונת המצב.
עוצמה יחסית: מה קורה כשמתחשבים בגודל העיר?
כדי לא להשוות רק ערים גדולות מול קטנות, בדקנו גם את מספר היחידות לכל 1,000 משקי בית. המכנה הוא מספר משקי הבית לפי מפקד הלמ״ס 2022 — ולכן זו בדיקת רגישות בלבד, לא יחס עדכני למלאי הדירות ב־2026.
| עיר | מוצעות ל־1,000 משקי בית | בהיתרים ל־1,000 משקי בית |
|---|---|---|
| לוד | 1,256.4 | 69.8 |
| גבעתיים | 752.8 | 122.4 |
| בת ים | 491.6 | 117.7 |
| קריית אונו | 456.7 | 380.0 |
| הרצליה | 326.6 | 30.9 |
| פתח תקווה | 325.1 | 30.7 |
| ירושלים | 273.5 | 44.9 |
| רמת השרון | 242.8 | 99.2 |
| חולון | 234.6 | 21.7 |
| נתניה | 205.9 | 76.7 |
| ראשון לציון | 106.9 | 9.8 |
| תל אביב־יפו | 101.2 | 25.2 |
הטבלה היחסית משנה את התמונה: קריית אונו, גבעתיים ובת ים נראות אינטנסיביות יותר לאחר נרמול לגודל העיר. אבל ערים קטנות רגישות מאוד לפרויקט גדול אחד, ולכן גם כאן אין מדובר בטבלת ״מנצחות״.
תכנון מול רישוי: כמה מן היחידות המוצעות מופיעות בשדה ההיתרים?
היחס הבא מחלק את מספר היחידות שמופיעות בשדה ההיתרים במספר היחידות המוצעות במתחמי המאגר. זהו מדד תיאורי בתוך UR בלבד — לא שיעור הצלחה של העירייה ולא שיעור התחלות בנייה.
| עיר | היתרים / מוצעות |
|---|---|
| קריית אונו | 83.2% |
| רמת השרון | 40.8% |
| נתניה | 37.2% |
| תל אביב־יפו | 24.9% |
| בת ים | 23.9% |
| ירושלים | 16.4% |
| גבעתיים | 16.3% |
| הרצליה | 9.5% |
| פתח תקווה | 9.4% |
| חולון | 9.2% |
| ראשון לציון | 9.2% |
| לוד | 5.6% |
היחס הגבוה של קריית אונו מושפע ממבנה צבר קטן יחסית ומריכוז בפרויקטים מסוימים. נתניה מציגה 6,175 יחידות בהיתרים מתוך 16,585 מוצעות. בלוד, לעומת זאת, הצבר המוצע גדול מאוד אך חלק קטן יותר ממנו מופיע בשדה ההיתרים במועד הבדיקה.
מה אפשר ללמוד על תכנון ורישוי בערים שנבדקו?
שנת מתן התוקף ותאריך ההכרזה מתארים שלבים שונים, ולכן נכון לקרוא אותם בנפרד ולא להפוך אותם למדד ביצוע אחד.
ירושלים — צבר רחב לאורך כמה שנים
בשנים 2022–2026 מופיעות בירושלים 82 שורות שבהן שנת מתן התוקף נמצאת בתקופה הזו: 3 ב־2022, 17 ב־2023, 30 ב־2024, 22 ב־2025 ו־10 ב־2026. במקביל נרשמו 30 הכרזות ב־2025 ו־9 ב־2026 עד מועד תמונת המצב. הנתונים מצביעים על רצף רחב של מתחמים בשלבים שונים, ולא על ״גל״ חד־שנתי.
נתניה — צבר מוצע מתון יחסית ושיעור גבוה יותר של יחידות בשדה ההיתרים
נתניה כוללת 41 מתחמים, 16,585 יחידות מוצעות ו־6,175 יחידות בהיתרים. בשנות התוקף מופיעות 5 שורות ב־2025 ו־4 ב־2026. מבחינת היחס בין צבר מוצע להיתרים, נתניה מציגה 37.2% בתוך אוכלוסיית UR שנבדקה.
בת ים — אינטנסיביות גבוהה בעיר צפופה
בת ים כוללת 26,163 יחידות מוצעות ו־6,265 יחידות בהיתרים. לאחר נרמול למשקי בית 2022 מתקבלים 491.6 יחידות מוצעות ו־117.7 יחידות בהיתרים לכל 1,000 משקי בית. זהו נתון הקשרי, לא תחזית ולא ציון איכות לרשות.
פתח תקווה — צבר משמעותי שעדיין אינו משתקף כולו בהיתרים
בפתח תקווה 29,360 יחידות מוצעות ו־2,774 יחידות בהיתרים. בשדה שנת מתן תוקף מופיעות 6 שורות ב־2025 ואחת ב־2026; בהכרזות 9 ב־2025 ואחת ב־2026. הנתונים מתארים צבר רחב בכמה שלבים.
תל אביב־יפו — נתון משמעותי, אך לא כל ההתחדשות בעיר
תל אביב־יפו כוללת 55 מתחמים, 21,288 יחידות מוצעות ו־5,292 יחידות בהיתרים. חשוב במיוחד לזכור שמאגר UR מכסה מתחמים במסלולי רשויות ומיסוי שעברו הכרזה, ולכן אינו בהכרח מייצג את כל מנגנוני ההתחדשות בעיר.
לוד — מעט מתחמים, הרבה מאוד יחידות
לוד מדגימה את הסיכון שבהשוואה לפי מספר מתחמים בלבד: 13 מתחמים כוללים 33,556 יחידות מוצעות. פרויקטים גדולים יכולים לשנות דרמטית גם את המדד המוחלט וגם את היחס לגודל העיר.
גבעתיים ורמת השרון — ערים קטנות, רגישות לפרויקט בודד
בגבעתיים 23 מתחמים ו־18,155 יחידות מוצעות; ברמת השרון 8 מתחמים ו־4,141 יחידות מוצעות. בשתי הערים הנרמול למשקי בית מעלה את עוצמת הפעילות היחסית, אך ככל שהמכנה קטן יותר כך פרויקט בודד משפיע יותר על התוצאה.
מה הפער בין ״נייר״ לבין היתר וביצוע?
בפינוי־בינוי יש רצף של שלבים: תכנון ראשוני, תכנון סטטוטורי, תכנית שקיבלה תוקף, רישוי, ולעתים סטטוס ביצוע. בנוסף, הכרזה על מתחם אינה אותו דבר כמו מתן תוקף לתכנית. חיבור של כל השלבים למספר אחד עלול להטעות.
זו גם הסיבה שהמדד אינו משתמש במונח ״התחלות בנייה״ כאשר המקור מספק רק יחידות בהיתרים או דגל ביצוע. כשנתון לא ניתן לאימות אחיד, עדיף להשאיר אותו מחוץ להשוואה מאשר להמיר חוסר מידע ל־0.
מה המשמעות לבעל דירה?
מדד עירוני הוא שכבת הקשר בלבד. בעל דירה צריך לבדוק את המתחם הספציפי: האם הוא מוכרז, מה סטטוס התכנית, האם היא קיבלה תוקף, האם קיימים היתרים, מה מדיניות הרשות המקומית, והאם קיימים יזם, רוב נדרש, הסכם ומימון.
לבדיקה ראשונית ראו איך בודקים אם מתחם מוכרז לפינוי־בינוי? ולהבנת רצף השלבים ראו כמה זמן לוקח פינוי־בינוי?.
כאשר בעלי הדירות משווים הצעות, הנתונים העירוניים יכולים לסייע להם לשאול שאלות ממוקדות, אך אינם מחליפים בדיקה תכנונית וכלכלית של המתחם. ראו גם מכרז יזמים בפינוי־בינוי ועמוד ייצוג בעלי דירות בפינוי־בינוי.
מדד הערים בפינוי־בינוי — שאלות קצרות
אז איזו עיר ״מובילה״ בפינוי־בינוי?
אין תשובה אחת, והמאמר אינו דירוג של כלל הרשויות. מבין 12 הערים המוצגות כרגע בטבלאות, ירושלים היא בעלת הצבר המוחלט הגדול ביותר; ערים אחרות נראות שונות כאשר מנרמלים לגודלן או בוחנים את היחס בין יחידות בהיתרים ליחידות מוצעות.
האם הרבה יחידות דיור מוצעות אומר שהפינוי קרוב?
לא. יחידות מוצעות הן סך היחידות המופיעות בשדה הרלוונטי במתחמים המוכרזים שבמאגר; מספרן לבדו אינו מעיד על תכנית בתוקף, היתר בנייה או מועד פינוי.
האם יחס היתרים/מוצעות הוא ״שיעור הצלחה״ של העירייה?
לא. זהו יחס מצטבר בתוך אוכלוסיית המתחמים שהמאגר מכסה. הוא מושפע מגודל הפרויקטים, גיל הצבר והיקף הכיסוי של המאגר ואינו מודד לבדו את איכות עבודת הרשות המקומית.
למה השתמשתם במשקי בית מ־2022?
לא נמצא בסיס אחיד ועדכני יותר למלאי דירות בכל הערים שניתן היה לאמת באותה מתודולוגיה. לכן משקי הבית ממפקד 2022 משמשים רק בדיקת רגישות יחסית ומסומנים במפורש כמכנה ישן יותר מתמונת המצב של 2026.
האם נתוני 2026 הם נתוני שנה מלאה?
לא. מאגר UR ששימש לבדיקה עודכן ב־15 באוגוסט 2026. לכן נתוני 2026 לפי שנת תוקף או הכרזה הם חלקיים.
האם הכרזה על מתחם היא היתר בנייה?
לא. הכרזה, מתן תוקף לתכנית, היתר וביצוע הם שלבים שונים. צריך לבדוק את השדה והמסמך הרלוונטיים לכל פרויקט.
האם אפשר להסיק מהמדד כמה זמן ייקח פרויקט מסוים?
לא. המדד נותן הקשר עירוני בלבד. משך פרויקט נקבע לפי המצב התכנוני והחוזי של המתחם הספציפי, מורכבות התכנון, הרשות, היזם, מימון, התנגדויות וגורמים נוספים.
מקורות רשמיים ומתודולוגיה
- משרד הבינוי והשיכון — מאגר ההתחדשות העירונית, לפי תמונת מצב שעודכנה ב־15 באוגוסט 2026.
- הלמ״ס — מפקד האוכלוסין והדיור 2022, ובפרט משאב אוכלוסייה ומשקי בית לפי יישוב.
- בכל עיר בדקנו, ככל שהמידע היה זמין, את מספר יחידות הדיור הקיימות והמוצעות, היקף ההיתרים, שנת מתן התוקף לתכנית, תאריך ההכרזה וסטטוס המתחם. נתון חסר או לא תקין לא הומר לאפס.
- בדקנו גם מקורות ממשלתיים נוספים לצורך הצלבה. כאשר לא ניתן היה לאמת מהם נתון באופן אמין, לא השתמשנו בו כדי לחזק או לשנות את המספרים שבטבלאות.
- הרשומה הממשלתית שבגללה רמת גן הושמטה זמנית: הנתונים באותה רשומה מופיעים בעמודות הלא נכונות, ולכן בחרנו שלא לנחש מהם המספרים הנכונים.
איך טיפלנו בנתונים חסרים? אם לא מצאנו נתון מסוים במאגר, לא הנחנו שהמשמעות היא אפס פעילות. נתון שלא ניתן היה לוודא הושאר מחוץ לחישוב או סומן במפורש כמוגבל.