מה הן עסקאות קומבינציה?

עסקאות קומבינציה במקרקעין, הן בעצם עסקאות חליפין, שבהן בעליו של מקרקעין מתקשר עם יזם/קבלן בהסכם, במסגרתו מעניק הבעלים של המקרקעין חלק מהמקרקעין שלו וזאת בתמורה לשירותי בנייה מצד היזם/קבלן. בתמורה לעסקה הנ"ל אותו בעלים יהיה עתיד לקבל איזשהו נתח מוסכם מראש מתוך סך היחידות החדשות שייבנו בבניין החדש שיוקם על ידי היזם על המקרקעין.

​

מה הם סוגי עסקאות הקומבינציה הקיימים?

ישנם שני סוגי עסקאות קומבינציה מקובלות בשוק הישראלי, האחת קרויה עסקת קומבינציה "ברוטו" והשנייה "נטו".

​

עסקת קומבינציה "ברוטו"- הינה עסקה בין יזם לבעל קרקע כאשר בעל הקרקע מעניק ליזם חלק מסוים ממלאי היחידות שניתן להקים על הקרקע וזאת בתמורה לשירותי בנייה עבור הקמת הבניין החדש על המקרקעין. בעסקה מסוג זו כל צד משלם את המיסים (היטל השבחה, מע"מ, מס שבח/רכישה וכו') והעלויות החלות על חלקו (למעט עלויות "שירותי הבנייה"). בעסקה מסוג זו בדר"כ אחוז הקומבינציה נוטה לטובת בעל הקרקע.

​

עסקת קומבינציה "נטו"- הינה עסקה בין יזם לבעל קרקע כאשר בעל הקרקע מעניק ליזם חלק מסוים ממלאי היחידות שניתן להקים על הקרקע וזאת בתמורה למימון כל הוצאות להקמת הבניין החדש, לרבות הוצאותיו של בעל הקרקע. בעסקה מסוג זו היזם/קבלן משלם את כל המיסים (היטל השבחה, מע"מ, מס שבח/רכישה וכו') עלויות התכנון, ועלויות הבנייה של שני הצדדים, בעצם זו עסקה בה היזם ממן את עלויות חלקו של הצד השני וזאת בתמורה לחלק יותר גדול ממלאי היחידות שניתן להקים בבניין החדש שיוקם על יד). בעסקה מסוג זו בדר"כ אחוז הקומבינציה נוטה לטובת היזם.

​

היתרונות בעסקה מסוג קומבינציה:

• תשלומי מס מופחתים לשני הצדדים.

• בעל הקרקע- אינו נדרש בתשלומי מע"מ בעבור רכיב הקרקע בדירות שהוא מקבל לידיו.

• הקבלן/יזם- אינו נדרש לשלם עבור רכישת הקרקע ובכך נחסכות ממנו עלויות מימון כבדות במיוחד.

• הקבלן/יזם- נדרש לשלם מס רכישה רק על חלקים מן הקרקע אשר עברו לרשותו.

• בעל הקרקע- אינו נדרש לשלם מס רכישה בגין הדירות החדשות שקיבל לידיו. 

 

מה חשוב לדעת בנוגע לעסקאות קומבינציה במקרקעין?

עסקאות קומבינציה במקרקעין הן הסכמים מורכבים, אשר נחתמות כאמור בין בעלי קרקע לבין יזמים, קבלנים או רוכשים. מצד אחד, הן עשויות לטמון בחובן המון יתרונות והטבות מצד שני הן עסקאות מורכבות בעלות סיכונים גדולים על כל צד באם לא יתקיימו מנגנוני פיקוח ובקרה משפטיים בהסכם שבין הצדדים לרבות מתן ערבויות ובטחונות להבטחת התחייבות מהותית של צד כלשהו כלפי משנהו.

לכן, מומלץ לערוך את הסכם הקומבינציה תוך ליווי צמוד ויסודי של עורך דין העוסק בתחום המקרקעין. רק עורך דין מומחה ובעל ניסיון יוכל להתייחס באופן מעמיק ומדויק לנושאים המהותיים הקשורים בעסקת הקומבינציה (כגון: מתן ערבויות, עמידה בלוח זמנים, תשלומי חובה ומיסים ועוד).

 

מדוע דווקא אנחנו?

המשרד מתמחה בניתוח מקצועי ומעמיק של התכנות תכנונית וכלכלית לעסקאות קומבינציה  - המאפשרות לבעלי הקרקע כבר מראשית הדרך להיכנס להליך "בעיניים פקוחות" ובכך למקסם את התמורות להן הם זכאים במסגרת העסקה.

  

שירות אישי, מהיר ומקצועי

 עבור לקוחות המשרד בעלי הקרקעות בפרויקטים השונים מעניק המשרד ליווי צמוד, אישי ומיוחד כך שאלה יוכלו להרגיש בטחון מלא כאשר הם מפקידים את המקרקעין שלהם בידי יזם/קבלן שאמור לבצע את הפרויקט עבורם. מתוך הבנה ברורה כי עבור כל בעל קרקע עסקת קומבינציה, שמטבעה הינה מורכבת וממושכת, לרוב הינה אחד הצעדים המשמעותיים שהוא יעשה בחייו ומכאן תחושת אחריות הרבה כלפי בעלי הקרקעות במשך תקופת הפרויקט.

 

המשרד מלווה עשרות עסקאות בהצלחה, תוך שימת דגש על מתן שירות אישי, חם, יעיל, מהיר ומקצועי. טובת הלקוח, אמינות ומהימנות הוא ערך עליון בפועלו של המשרד ונר לרגליו.

​

נשמח ללוות אתכם בעסקה הבאה שלכם!