​

על מנת לדעת איזה פרויקט של התחדשות עירונית ניתן לבצע על מקרקעין מסוים, אם בכלל...

ראשית יש לבצע ניתוח זכויות הבנייה הנתין למימוש על פי תוכניות בניין העיר (תב"ע) החלות על המקרקעין. כלומר אנו מבצעים היתכנות למקרקעין, על פיה, ניתן לדעת האם אפשר לבצע פרויקט תמ"א 38 בבניין, ואם כן, איזה סוג של פרויקט תמ"א 38, דהיינו, יש בניינים בהם ניתן לבצע פרויקט תמ"א 38 במסלול של הריסת הבניין הישן ובנייה של בניין חדש, וישנם גם בניינים בהם אין התכנות לביצוע פרויקטים מסוג זה. אולם, לפעמים ניתן לבצע פרויקטים של תמ"א 38 חיזוק ועיבוי.

במקרים מסוימים אין כלל התכנות של תמ"א 38, על כל סוגיה, אולם, ניתן לבצע פרויקט במסלול של פינוי בינוי וזאת על ידי צירוף מספר חלקות סמוכות (בניינים סמוכים), מסלול זה אינו המסלול העדיף ואנו נעשה שימוש בו רק במקרה בו לא ניתן כלל לבצע פרויקט נקודתי של תמ"א 38, הואיל ומדובר בהליך תכנוני ארוך אשר עשוי להמשך שנים רבות.

לצערנו, ישנם גם מקרים של בניינים/חלקות בהם אין כלל התכנות לביצוע כל סוג של פרויקט של התחדשות עירונית.

 

חשיבות דיני תכנון ובנייה בפרויקטים של תמ"א 38- מסלול הריסה ובנייה מחדש

כדי להבין את חשיבות דיני התכנון והבנייה בעסקאות תמ"א 38/2 ותפקידו החשוב של עורך הדין עוד בטרם נבחר יזם, תחילה יש להבין את מהות העסקה.

עסקת תמ"א 38/2 הינה עסקת קומבינציה נטו מסוג מכר חלקי, ובפשטות, עסקה בה בעלי הדירות בבניין מוכרים ליזם/קבלן את זכויות הבנייה החלות על המקרקעין וזאת בתמורה לשירותי הבנייה עבור בניית הדירות החדשות לדיירים וכל הצמוד אליהן (מחסן, חנייה וכיו"ב), וכן, התחייבות היזם לתשלום כל ההוצאות אשר יחולו בפרויקט, ללא קשר על איזה צד יחולו, ההוצאות השכיחות ואשר חלקן  מוכרות כהוצאה מוכרת על ידי רשות המיסים, מופרטות להלן:

​

• שכר דירה עבור דירה חלופית לדיירי הבניין לכל התקופה ממועד פינוי הדירות הקיימות ועד לקבלת החזקה בדירות החדשות.

• עלויות הובלה מהדירה הקיימת לדירה החלופית ומהדירה החלופית לדירה החדשה.

• תשלום כל המיסים החלים על כל צד לצורך הוצאתו של הפרויקט מהכח אל הפועל כגון:

• מס רכישה- בגין זכויות הבנייה של היזם.

• מס שבח- ככל ויחול בגין מכירת זכויות הבנייה ליזם.

• היטל השבחה- בגין מימוש זכויות הבנייה להקמת הבניין החדש.

• מע"מ- עבור שירות הבנייה.

• הוצאות  נוספות הנדרשות לביצוע הפרויקט (הוצאות תכנון, שכ"ט יועצים, עלויות משפטיות (כולל שכר טרחת עו"ד המייצג את הדיירים), תשלום ארנונה ומים ממועד פינוי הדירות הקיימות ועד להריסת הבניין) וכיו"ב.

​

יש לזכור כי היזם מתחייב לשאת בכל ההוצאות הנדרשות לצורך ביצוע הפרויקט אולם שכיח כי בהסכם ישנו סעיף המחייב את הדיירים לאפשר ליזם לנצל כל פטור או הנחה להם הם זכאים (לדוגמא: כיום- שימוש בפטור נכס ריק לצורך קבלת פטור מתשלום ארנונה ממועד פינוי הדירה ועד להריסתה. בעבר- ניצול פטורים אישיים לצורך קבלת פטור תשלום ממס שבח).

 

מדוע עסקת תמ"א 38- הריסה ובנייה מחדש נקראת "עסקת קומבינציה נטו מכר חלקי"?

כדי להשיב נידרש לפשט ולהסביר את הנפקות של כל מילה בהגדרה הנ"ל, כלהלן:

קומבינציה- מכירת זכויות בנייה בתמורה למתן שירותי בנייה (כלומר ללא תשלום כספי עבור רכישת הזכויות).

נטו- כל הוצאות במישרין ובעקיפין מכל מין וסוג שהוא ללא קשר על איזה צד הן חלות, אשר ידרשו לצורך הוצאתו מהכח אל הפועל של הפרויקט יחולו על הרוכש (היזם) בלבד.

מכר חלקי- הדיירים מוכרים רק חלק מזכויות הבנייה החלות על המקרקעין, מתוקפן, היזם יכול לבנות את כל הדירות אשר שייכות לו על פי ההסכם, דהיינו, יתר זכויות הבנייה מתוקפן ניתן לבנות את דירות הדיירים החדשות לרבות כל הצמוד אליהן לא נמכרות ליזם ונותרות בידי הדיירים. כלומר הדיירים תמיד נשארים בעלים של חלק מהמקרקעין המהווה את חלקם היחסי בעסקה, כאמור, התמורה להם הם זכאים על פי ההסכם.

 

לאור האמור לעיל, נהיר, כי מאזן הכוחות בין היזם/הקבלן אשר הינו איש מקצוע מנוסה, בעל ידע נרחב וניסיון רב שנים בתחום לבין דיירים אשר רובם אינם עוסקים בתחום סבוך שכזה, נוטה בצורה מובהקת לטובת היזם.

ולכן, כאן נכנס לתמונה עו"ד דיירים אשר מומחה בתחום דיני התכנון והבנייה והתחדשות עירונית.

עורך הדין אשר הינו איש מקצוע בעל ניסיון עשיר בתחום, ינתח את העסקה, יבדוק את אחוזי הקומבינציה בין הדיירים ליזם, יבצע התכנות לפרויקט וממנה ילמד מהי התמורה המקסימאלית אותה יכולים לקבל הדיירים בעסקה עם היזם שייבחר, וזאת בין היתר, באמצעות ניתוח התב"ע החלות על המקרקעין ועל פיהן למד עו"ד מה ניתן לבנות על המקרקעין (מס' קומות חדשות מותר, שטח קומה חדשה, מס' דירות חדשות וכיו"ב).

והכי חשוב לדעת מה יהיה שטח הדירה החדשה של דיירי הבניין הקיים, ובמילים אחרות, לדעת מהי ההצעה הטובה ביותר אשר ניתן לקבל מיזמים עבור ביצוע הפרויקט.

 

חשיבות דיני תכנון ובנייה בפרויקטים של תמ"א 38- חיזוק ועיבוי הבניין הקיים

חלופה על פיה מחזקים את הבניין הקיים כנגד רעידות אדמה, מבצעים שיפוץ כללי לבניין הכולל, בין היתר, הבניין, שיפוץ חזיתות, התקנת מעלית, בניית לובי וחדר מדרגות חדשים וכיו"ב, וכן, מרחיבים את הקומות הקיימות (אשר מהווה בעצם את התמורה לדיירים המתבטאת לרבות בתוספת של ממ"ד (עד 12 מ"ר בממוצע), חדר נוסף (עד 13 מ"ר בממוצע) ומרפסת שמש (השטח הסופי נקבע על ידי הוועדה המקומית הואיל ומדובר בהקלה בקווי בניין), וזאת בתמורה לכך, שהדיירים מוכרים ליזם את זכויות הבנייה הנוספות החלות על המקרקעין, מתוקפן, היזם בונה על גג הבניין מס' קומות נוספות חדשות (בדרך כלל עד 2.5 קומות מתוקף תמ"א 38 ולעיתים מותר לו תוספת של קומות נוספות מתוקף התב"ע החלות על המקרקעין).

​