שלבי הביצוע המומלצים לקידום פרויקט של פינוי בינוי

​

1. שלב ההתארגנות- ראשית על הדיירים לקיים אסיפת דיירים בבניין לקבלת הסכמה עקרונית לקידום של פרויקט מסוג פינוי בינוי בבניין, באותה האסיפה על הדיירים לבחור "נציגות נבחרת לפרויקט", בדר"כ בין 1-3 נציגים מכל בניין. במסגרת האסיפה יש להעניק לנציגות סמכויות כגון, לפנות ליזמים לקבלת הצעות, להתקשר עם עורך דין ולפעמים עם אנשי מקצוע נוספים כגון: מפקח בנייה מטעם הבעלים.
    

2. שלב בחירת עורך דין הדיירים – לאחר שנבחרה נציגות חוקית לבניין, על אותה הנציגות מוטל התפקיד לבחור עו"ד שילווה מטעם הדיירים את התהליך. בדר"כ מומלץ לראיין 2-3 עורכי דין בעלי ניסיון מוכח בליווי דיירים (דגש על ליווי דיירים ולא יזם) בתחום, ולבחור מתוכם את עורך הדין שעמו יש לנציגות את ה"חיבור" הכי טוב. בחירתו של עו"ד חשובה מאוד שכן הוא איש אמונם והיועץ המקצועי הצמוד מטעם הדיירים אשר אחראי על ליווי התהליך מצד הדיירים מתחילתו ועד סופו (קבלת הדירות החדשות), תהליך ארוך שלרוב אורך בין 5-9 שנים.
    

   תפקידו של עורך דין הדיירים קריטי לתהליך! עורך הדין אחראי בין היתר לביצוע הפעולות כדלקמן:

   • ניתוח ראשוני של העסקה מהיבט הכלכלי, משפטי, והתכנוני.

   • ביצוע הליך של "מכרז יזמים" למיקסום התמורה וזכויות הדיירים בפרויקט.

   • ייעוץ וסיוע ברתימת הדיירים בבניין לביצוע הפרויקט. עריכת מפגשים כללים ופרטניים (אחד על אחד), הכוללים מתן הסבר מקיף ומקצועי ומענה על שאלות, לצורך הסרת חסמים המונעים מדיירים להצטרף לפרויקט.

   • הכנת מסמכי ההזמנה להציע הצעות לפנייה ליזמים לצורך קבלת הצעות לביצוע הפרויקט, הידוע בתחום כ "מכרז יזמים".

   • ניהול המו"מ המשפטי מול עורכי הדין של היזם הנבחר והכנת ההסכם המשפטי.

   • ליווי המשא ומתן וההתקשרות עם החברה, החתמת הדיירים על החוזה עם החברה לרבות קיום ישיבה/ישיבות עם בעלי הזכויות ומתן הסבר מפורט להוראות ההסכם ומענה לשאלות שתתעוררנה בקשר להסכם.

   • עריכת הסכמים עם יועצים מקצועיים מטעם הדיירים כגון מפקח בנייה, אדריכל, שמאי וכיוצ"ב.

   • ליווי משפטי של שלבי הביצוע של החוזה ועד לסיומו של הפרויקט על פי תנאי החוזה.

   • ליווי ופיקוח מצד הדיירים על ההליך התכנוני בוועדת התכנון, כולל הופעה בדיונים בוועדות התכנון מטעם הדיירים.

   • ליווי משפטי של נציגות בעלי הזכויות בקשר עם ביצוע הפרויקט עד להשלמתו.

   • החזקת מסמכים, בטחונות וערבויות בנקאיות בנאמנות בהתאם להוראות ההסכם שייחתם בין הבעלים לבין החברה, ככל שייחתם.

   • פיקוח בשם בעלי הזכויות על דיווח העסקה לרשויות מיסוי מקרקעין.

   • פיקוח על הליך מכירת דירות היזם לצדדים שלישיים, תוך שמירת האינטרסים של בעלי הזכויות.

   • בחינה וליווי הטיפול ברישום הבית המשותף, הכולל את רישום זכויות בעלי הזכויות הקיימים בדירותיהם החדשות, המתבצע על ידי היזם ו/או מי מטעמו לאחר סיום הבנייה ומסירת החזקה בדירות התמורה.
      

3. שלב בחירת היזם- בשלב זה, עו"ד הדיירים מכין "מכרז יזמים" הכולל מסמך משפטי מפורט הכולל דרישות רבות מסחריות (תמורות והטבות לדיירים) ומשפטיות (ערבויות, בטוחות, ביטוח, מנגנונים משפטיים להבטחת זכויות הדיירים וכו') מצד הדיירים ליזם שייבחר. לרוב אותו עו"ד יקבע במהלך "מכרז היזמים" תנאי סף להגשת הצעות כגון תנאי להוכחת יכולת פיננסית לביצוע הפרויקט וכן הוכחות על ניסיון מוכח בביצוע פרויקטים דומים. כך שההליך מהווה "מסננת" מיזמים/מאעכרים שאינם בעלי הניסיון המוכח והיכולת הפיננסית לבצע פרויקט של פינוי בינוי.תנאי הסף מהווים את הבסיס להצעה (ניקוד איכות ההצעה) ובלעדיו לא עוברים לשלב השני בהצעת היזם שהינו ההצעת התמורה לדיירים (ניקוד ההצעה הכספית).בסיום ההליך ישנן שתי אפשרויות האחת שהנציגות בוחרת את ההצעה הזוכה (או 2 הצעות ולאחר הליך של התמחרות בינהם תיבחר ההצעה הטובה ביותר), השנייה היא שהנציגות בוחרת 2 הצעות מומלצות, ואותם שני יזמים שהצעותיהן נבחרו על ידי הנציגות ידרשו להציג את הצעתם לכל הדיירים באסיפה, כאשר בסיומה תערך על ידי הדיירים הנוכחים באסיפה הצבעה על זהות היזם הנבחר מבין השניים.
    

4. הכנת הסכם פינוי בינוי והחתמתם הדיירים עליו- לאחר שנבחרה הצעה זו עו"ד הדיירים יטמיע את פרטי ההצעה הזוכה בהסכם של פינוי בינוי, וינהל מו"מ עם באי כוח היזם הזוכה על נוסח הסכם משפטי מוסכם בין שני הצדדים. לאחר הגעה לנוסח הסכם מוסכם, יפיץ עו"ד הדיירים את ההסכם לעיון כל הדירים ולאחר מס' ימים ערוך עו"ד הדיירים כנס הסברה לדיירים על ההסכם (התמורה לדיירים, ערבויות/בטוחות, לו"ח זמנים וכיו"ב)  והתהליך עצמו. אין באמור כדי למנוע מזכות של כל דייר לפגישות אישיות (אחד על אחד) עם עו"ד הדיירים למתן הסבר אישי על ההסכם ומתן מענה לשאלות שיעלו מצד הדייר.
   בסוף הכנס/פגישת הסבר יתחיל הליך החתמת הדיירים על ההסכם המשפטי. מודגש שרק עו"ד יכול להחתים את הדייר על ההסכם, שכן, הסכם כולל מסמכים משפטיים אשר על פי הדין על האדם החותם לחתום בפני עורך דין. 
    

5. ליווי ופיקוח מלא מצד הדיירים של כל התהליך התכנוני עד למועד קבלת היתר הבנייה לביצוע הפרויקט.

6. ליווי הדיירים בהליך קבלת הליווי הבנקאי לפרויקט.

7. ליווי הדיירים בשלב פינוי הדירות הקיימות וקבלת הערבויות הבנקאיות להבטחת זכויות הדיירים כתנאי לפינוי.

8. ליווי הדיירים בתקופת הבניה גם בהתמודדות עם ספקים של הקבלן וגם בהתמודדות מול נציגי החברה הקבלנית

9. ליווי הדיירים בקבלת הדירות החדשות

10. פיקוח וליווי מטעם הדיירים של הליך רישום צו בית משותף ורישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו)

​​